Доходный подход в оценке недвижимости
Описание работы
Работа пользователя Swikxd
Полностью готовый диплом, сдавался в июне 2020 года. Данный диплом сделан на оценку 4.
ВВЕДЕНИЕ
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отно-шений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает прожи-вать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жи-лье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недви-жимости невозможно совершить практически ни одной операции. Под жилой не-движимостью понимается жилое помещение, отвечающее установленным сани-тарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для по-стоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и иные жилые помещения, находящиеся в других зданиях, предназначенные для проживания.
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все бо-лее становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики
Вопросами, связанными с совершенствованием методики рыночной оценке, занимаются такие ученые, как Грибовский С. В., Севостьянов А. В., Прорвич В.А., Варламов А.А., Власов А.Д., Сулин М.А., Ярмоленко А.С., Быкова Е.Н., Лелюхина А.М., Шишов Д.А., Лепихина О.Ю., Дж.К. Эккерта.
Целью дипломной работы является изучение теории и практики оценки не-движимости и расчет
ВВЕДЕНИЕ 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1 Основные понятия и принципы оценки 6
1.2 Цели оценки и виды стоимости недвижимого имущества 14
2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 22
1.3 Подходы и методы в оценке недвижимости 22
1.4 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом 34
2.1 Особенности применения доходного подхода
Рациональное использование недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №1), доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Недвижимость, которая используется или может быть использована для из-влечения дохода, называется доходной недвижимостью.
Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижи-мости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Ставки дохода, приме-няемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых ин-вестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.
Доходный подход используется для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохо-да, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необхо-димого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может при-нести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух мето-дов: капитализации доходов; дисконтированных денежных потоков. [26,С.12]
Метод капитализации доходов
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимо-сти преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использо-вания за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недви-жимости в конце прогнозного периода.
ВВЕДЕНИЕ
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отно-шений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает прожи-вать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жи-лье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недви-жимости невозможно совершить практически ни одной операции. Под жилой не-движимостью понимается жилое помещение, отвечающее установленным сани-тарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для по-стоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и иные жилые помещения, находящиеся в других зданиях, предназначенные для проживания.
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все бо-лее становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики
Вопросами, связанными с совершенствованием методики рыночной оценке, занимаются такие ученые, как Грибовский С. В., Севостьянов А. В., Прорвич В.А., Варламов А.А., Власов А.Д., Сулин М.А., Ярмоленко А.С., Быкова Е.Н., Лелюхина А.М., Шишов Д.А., Лепихина О.Ю., Дж.К. Эккерта.
Целью дипломной работы является изучение теории и практики оценки не-движимости и расчет
ВВЕДЕНИЕ 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1 Основные понятия и принципы оценки 6
1.2 Цели оценки и виды стоимости недвижимого имущества 14
2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 22
1.3 Подходы и методы в оценке недвижимости 22
1.4 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом 34
2.1 Особенности применения доходного подхода
Рациональное использование недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.
В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №1), доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Недвижимость, которая используется или может быть использована для из-влечения дохода, называется доходной недвижимостью.
Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижи-мости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Ставки дохода, приме-няемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых ин-вестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.
Доходный подход используется для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохо-да, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необхо-димого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может при-нести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух мето-дов: капитализации доходов; дисконтированных денежных потоков. [26,С.12]
Метод капитализации доходов
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимо-сти преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использо-вания за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недви-жимости в конце прогнозного периода.
