Методологические основы оценки собственности
Описание работы
Работа пользователя Swikxd
Полностью готовый диплом, сдавался в июне 2020 года. Данный диплом сделан на оценку 5.
Собственность представляет собой правоотношения, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом. Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельные вещи или их совокупность (включая деньги и ценные бумаги). К имуществу относятся также имущественные права, работы и услуги, ин-формация, интеллектуальная собственность и другие нематериальные блага. Таким образом, в широком смысле имущество включает совокупность вещей, прав, требо-ваний и обязанностей (долгов). Все составляющие имущества являются объектом гражданских прав и поэтому могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом от-чуждении неизбежно встает вопрос об оценке имущества. Имущество – это матери-альные объекты и нематериальные блага, обладающие полезностью и стоимостью и подлежащие по этим причинам денежной оценке. Понятие имущества тесно связано с определенными юридическими отношениями (имущественными отношениями, имущественными правами), которые также подлежат оценке. Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется раз-витием рыночных отношений. Оценка собственности становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики. Все операции и сделки с имуще-ством требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях сто-имость имущества не задается установочно, а зависит от факторов, тенденций и из-менений в экономике и жизни общества в целом. Оценка стоимости любого объекта собственности – упорядоченный, целена-правленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствую-щего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в опреде-ленный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью про-цесса оценки стоимости объекта имущества является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности – необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окружения.
5
Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна – изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть опреде-лена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики. В настоящий момент в связи с повышением операций на рынке
ВВЕДЕНИЕ.................................................................................................................. 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СОБСТВЕННОСТИ ...... 6
1.1 Юридическое понятие недвижимого имущества ................................................... 6
1.2 Цели оценки и виды стоимости, определяемые при оценке ................................ 15
2 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СОБСТВЕННОСТИ ..... 22
2.1 Подходы и методы в оценке недвижимости ........................................................ 22
2.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере квартиры, расположенной по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п. Дзержинск, мкр. Современник, д.9, кв. 4 .............................................................................................. 37
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.......................................................................................................... 51
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ .................................................... 53
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединен-ных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [20 с. 4]. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достовер-ность общедоступной для использования того или иного метода информации. Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, ос-нованных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа. Базируется на том, что рациональный покупатель не заплатит за готовый объект недвижимости больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.
Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:
- определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наилучшему и наиболее эффектив-ному использованию участка;
- определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при нали-чии надежной информации для расчета износа;
- определение рыночной стоимости строительных проектов, определение ры-ночной стоимости объектов социального назначения;
- определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
23
- определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся
- определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценки методами доходного подхода.
Применение затратного подхода необходимо при анализе нового строитель-ства, определении варианта использования земли, реконструкции зданий, оценке для целей налогообложения, оценке для страхования, оценке последствий стихийных бедствий, оценке специальных зданий и сооружений.
Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом происхо-дит в пять этапов.
На первом этапе рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
При оценке земельного участка устанавливается правовой режим, включающий в себя форму собственности, целевое назначение и разрешенное использование.
В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельного участка применяются три подхода: доходный, затратный и сравнительный.
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, которые поз-воляют получить оценку стоимости земельного участка исходя из ожидаемых потен-циальным покупателем доходов.
При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообло-жения. Главное условие, которое нужно соблюдать при определении стоимости зе-мельного участка – денежные потоки и коэффициент капитализации должны рассчи-тываться на одинаковой основе.
Данный подход включает три метода:
1. Метод капитализации дохода.
2. Метод остатка для земли.
3. Метод предполагаемого использования.
Метод капитализации дохода представляет собой метод, основанный на опре-делении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации.
Данный метод включает в себя следующие этапы расчета:
Собственность представляет собой правоотношения, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом. Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельные вещи или их совокупность (включая деньги и ценные бумаги). К имуществу относятся также имущественные права, работы и услуги, ин-формация, интеллектуальная собственность и другие нематериальные блага. Таким образом, в широком смысле имущество включает совокупность вещей, прав, требо-ваний и обязанностей (долгов). Все составляющие имущества являются объектом гражданских прав и поэтому могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом от-чуждении неизбежно встает вопрос об оценке имущества. Имущество – это матери-альные объекты и нематериальные блага, обладающие полезностью и стоимостью и подлежащие по этим причинам денежной оценке. Понятие имущества тесно связано с определенными юридическими отношениями (имущественными отношениями, имущественными правами), которые также подлежат оценке. Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется раз-витием рыночных отношений. Оценка собственности становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики. Все операции и сделки с имуще-ством требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях сто-имость имущества не задается установочно, а зависит от факторов, тенденций и из-менений в экономике и жизни общества в целом. Оценка стоимости любого объекта собственности – упорядоченный, целена-правленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствую-щего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в опреде-ленный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью про-цесса оценки стоимости объекта имущества является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности – необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окружения.
5
Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна – изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть опреде-лена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики. В настоящий момент в связи с повышением операций на рынке
ВВЕДЕНИЕ.................................................................................................................. 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СОБСТВЕННОСТИ ...... 6
1.1 Юридическое понятие недвижимого имущества ................................................... 6
1.2 Цели оценки и виды стоимости, определяемые при оценке ................................ 15
2 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СОБСТВЕННОСТИ ..... 22
2.1 Подходы и методы в оценке недвижимости ........................................................ 22
2.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере квартиры, расположенной по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п. Дзержинск, мкр. Современник, д.9, кв. 4 .............................................................................................. 37
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.......................................................................................................... 51
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ .................................................... 53
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединен-ных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [20 с. 4]. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достовер-ность общедоступной для использования того или иного метода информации. Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, ос-нованных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа. Базируется на том, что рациональный покупатель не заплатит за готовый объект недвижимости больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.
Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:
- определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наилучшему и наиболее эффектив-ному использованию участка;
- определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при нали-чии надежной информации для расчета износа;
- определение рыночной стоимости строительных проектов, определение ры-ночной стоимости объектов социального назначения;
- определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
23
- определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся
- определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценки методами доходного подхода.
Применение затратного подхода необходимо при анализе нового строитель-ства, определении варианта использования земли, реконструкции зданий, оценке для целей налогообложения, оценке для страхования, оценке последствий стихийных бедствий, оценке специальных зданий и сооружений.
Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом происхо-дит в пять этапов.
На первом этапе рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
При оценке земельного участка устанавливается правовой режим, включающий в себя форму собственности, целевое назначение и разрешенное использование.
В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельного участка применяются три подхода: доходный, затратный и сравнительный.
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, которые поз-воляют получить оценку стоимости земельного участка исходя из ожидаемых потен-циальным покупателем доходов.
При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообло-жения. Главное условие, которое нужно соблюдать при определении стоимости зе-мельного участка – денежные потоки и коэффициент капитализации должны рассчи-тываться на одинаковой основе.
Данный подход включает три метода:
1. Метод капитализации дохода.
2. Метод остатка для земли.
3. Метод предполагаемого использования.
Метод капитализации дохода представляет собой метод, основанный на опре-делении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации.
Данный метод включает в себя следующие этапы расчета:
