Курсар - служба спасения студентов
Служба спасения для студентов

Оценка стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Стоимость
1000 руб.
Содержание
Теория + Практика
Объем
52 лист.
Год написания

Описание работы

Работа пользователя Swikxd
Полностью готовый диплом, сдавался в июне 2020 года. Данный диплом сделан на оценку 5.
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняш-ний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полно-стью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости ме-тодом сравнения продаж.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Исследовать теорию оценки рыночной стоимости недвижимого имуще-ства.
2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению.
3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки недвижимости на осно-ве сравнительного подхода.
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, пред-ставляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъек-тов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть про-цессов создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимо-сти.
В настоящее время на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Поэтому возникает необходимость оценить рыночную стоимость недвижимого имущества. 
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет со-бой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
 В ходе оценки эксперты, опираясь на своевременные методики, определяют наиболее вероятную цену, по которой жилье может быть продано на рынке не-движимости, не занижая его рыночной стоимости, а также определяя его ликви-дационную, инвестиционную и кадастровую стоимость. Цель оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. 
Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. 
Оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независи-мого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе независи-мой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника.
 Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наибо-лее вероятная цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на конкурентном рынке.
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка ис-пользуемых источников. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объ-екта недвижимого имущества.
В данной дипломной работе используется нормативно-правовые акты, учебная литература, научные журналы, интернет источники.
ВВЕДЕНИЕ    4
1 ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ    6
1.1 Понятие и классификации недвижимого имущества    6
1.2 Цели оценки и виды стоимости, рассчитываемые при оценке    15
2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ    26
2.1 Подходы и методы в оценке недвижимости    26
2.2 Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж на примере квартиры, расположенной по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, мкр. Университетский, д. 110, кв. 13.    40
ЗАКЛЮЧЕНИЕ    49
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ    51
Процесс оценки представляет собой логически обоснованную и системати-зированную процедуру последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Определение стоимости имущества связано со сбором и анализом инфор-мации в процессе оценки.
Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оцен-ки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое зна-чение имеет также выявление намерений относительно использования в дальней-шем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оценивае-мой собственности.
На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избиратель-ным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокуси-ровать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае инфор-мации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполне-ния отчета заданной формы, принимая во внимание все вышеперечисленные ас-пекты.
Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной ин-формации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуаль-ности.
Четвертый этап в процессе оценки заключается в расчете стоимости объекта в методе обоснования результатов, полученных с применением различных под-ходов к оценке недвижимого имущества.
Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, по-лученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несо-вершенного товарного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка. Различия обусловлены це-лым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный харак-тер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и тому подобное.
Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только кон-кретное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.
Таким образом, процедура оценки включает в себя следующие этапы:
-    установление количественных характеристик, и качественных характе-ристик объекта оценки;
-    описание объекта, исследование состояния и выделение особенностей;
-    изучение документации на объект оценки, предоставленной заказчиком;
-    интервью с представителем заказчика;
-    анализ рыночной информации (текущей конъюнктуры и тенденций);
-    выбор подходов к оценке стоимости;
-    анализ возможных вариантов с целью нахождения наилучшего и наибо-лее эффективного использования объекта;
-    определение рыночно обоснованной величины стоимости объекта;
-    составление письменного отчета об оценке рыночной арендной ставки (платы за пользование).
На основе анализа зарубежного опыта Генри С. Харрисона, публикаций в методической литературе и периодике, международных стандартов, отечествен-ных разработок и нормативно-законодательной документации, а также в разви-тие выше изложенной унифицированной системы базисов оценивания системати-зируем этапы оценки объектов недвижимости в рамках следующих трех групп [21]:
1.    Доходный подход.
2.    Затратный подход.
3.    Сравнительный подход.
Доходный подход в оценке недвижимого имущества
В соответствии с ФСО — Федеральными стандартами оценки, доходный подход является совокупностью методов оценки стоимости объекта недвижимо-сти, которые основаны на определении предполагаемых (ожидаемых) доходов, которые будут получены от его использования. Недвижимость, которая может или используется для извлечения прибыли, называется доходной.
Основными принципами доходного подхода оценки недвижимости являют-ся:
1.    Принцип ожидания.
2.    Принцип замещения.
Принцип ожидания заключается в том, что стоимость сооружения опреде-ляется из текущей стоимости всех его будущих доходов. При этом, чем больше доходный потенциал оцениваемого сооружения, тем выше будет его стоимость. При этом анализ прибыли должен быть осуществлен из расчета всей оставшейся экономической «жизни» данного объекта недвижимости при условии, что его ис-пользование в течение этого периода будет осуществлено наиболее эффективным образом. В соответствии с принципом замещения доходного подхода максималь-ная стоимость конкретного сооружения не должна превышать минимальной це-ны, по которой может быть куплен другой аналогичный объект, имеющий анало-гичную прибыльность.
Доходный подход к оценке недвижимости на основе капитализации прибы-ли можно максимально надежно использовать только в том случае, когда под ру-кой имеются все необходимые для расчета сопоставимые данные. Когда подоб-ной информации не имеется, доходный подход к оценке недвижимости по методу капитализации может быть использован оценщиком только для общего анализа, но никак не для прямого рыночного сопоставления.
Доходный подход при оценке недвижимости особенно важен тогда, когда осуществляется инвестирование в недвижимость, когда предприятия или дома покупаются и продаются, исходя из их способностей приносить прибыль. Тем не менее, математическая точность процедур, которые использует данный метод, не должна ошибочно приниматься за указание на максимальную точность результа-тов. Так же, как и сравнительный подход, доходный подход тоже в огромной степени зависит от качества анализа рынка. Помимо получения определенных специфических данных, которые оценщик будет обрабатывать, качественное ис-следование рынка тоже даст ему информацию для определения сопоставимости, а также с целью облегчения взвешивания всех полученных результатов анализа.
Таким образом, можно сказать, что доходный подход является не просто количественным или математическим, он требует к тому же и качественных оце-нок. После того, как завершается надлежащее исследование рынка и получаются все сопоставимые данные, проводится анализ отчета обо всех доходах и расхо-дах, которые представлены по рассматриваемому имуществу.
Такой подход как доходный предполагает использование двух методов:
Метод дисконтированных денежных потоков (далее ДДП), когда в стои-мость недвижимого имущества преобразуется прибыль от его предполагаемого использования за прогнозные годы, а также полная выручка, получаемая от пе-репродажи в конце прогнозного периода, чаще всего используется при наличие данных для прогноза;
Метод капитализации — когда в стоимость недвижимости преобразуется прибыль за определенный временной период — может быть использован при условии стабильности прибыли, а также с целью экспресс оценки крупного объ-екта, по которому есть множество договоров аренды.
Затратный подход к оценке недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на кото-ром этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. 
Затратный подход используется чаще всего для оценки отдельно располо-женных зданий и домовладений, а также комплексов и предприятий.
Преимущества затратного метода являются:
-    надежность при анализе новых объектов;
-    целесообразность и/или единственная возможность для оценки в случаях необходимости наилучшего или наиболее эффективного технико-экономического анализа нового строительства, общественно-государственных строений;
-    получения достоверной информации на малоактивных рынках;
-    актуальность применения для целей налогообложения и страхования.
Однако не всегда затратный метод дает ожидаемый результат. У него есть и свои недостатки, такие как:
1)    не всегда затраты эквивалентны рыночной стоимости;
2)    при попытке получения наиболее точного результата оценка сопровож-дается быстрым ростом затрат на труд; 
3)    несоответствие затрат при приобретении конкретного объекта и нового строительства, поскольку в процессе анализа и расчетов стоимости строительства снимается накопленный износ;
4)    высокая проблематичность расчета цены воспроизводства для старых строений и сооружений;
5)    сложность вычисления некоторых величин накопленного износа в ста-рых строениях и сооружениях.
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссо-здания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректи-руют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:
- когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
- когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффектив-ного использования земли;
- когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строитель-ства;
- для оценки объектов незавершенного строительства;
- для оценки объектов в целях выделения объектов налогообложения зда-ний, и земельных участков;
- для оценки в целях страхования;
- для итогового согласования стоимости.
Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
2. Оценка полной стоимости воспроизводства замещения оцениваемого зда-ния.
3. Расчет величины износа.
4. Определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки.
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимо-сти воспроизводства или замещения строения со стоимостью земельного участка.
Определение стоимости земельного участка.
Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет фиксиро-ванную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характе-ристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах госу-дарственной регистрации прав на землю.
Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая лю-бой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть должны выделять земельную составляющую из стоимо-сти единого объекта недвижимого имущества.
Основные критерии оценки стоимости земельного участка:
1. Целевое назначение и вид разрешенного использования.
2. Способы землепользования, преобладающие на соседних территориях.
3. Ожидаемые изменения на рынке земельной недвижимости.
4. Текущее использование земельного участка.
5. Правовой статус землепользователя (собственник, арендодатель, бес-срочное пользование, сервитут).
Для получения результата проводится всесторонняя экспертиза земельного участка, в ходе которой специалист тщательно изучает и анализирует все особен-ности оцениваемого объекта. Так, к примеру, на стоимость участка земли непо-средственно влияют такие факторы, как его местоположение, транспортная до-ступность, отсутствие или наличие коммуникаций, функциональное назначение объекта оценки, возможность изменения назначения.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату прове-дения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных це-нах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентично-го объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с уче-том износа объекта оценки.
Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, по-скольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающе-гося от оцениваемого по многим характеристикам.
Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцени-ваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает ком-мерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства или замеще-ния.          
Метод количественного обследования заключается в составлении смет за-трат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных кон-структивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные за-траты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строитель-ству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.
Для применения метода требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.
Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строи-тельства сравнительной единицы аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. 
Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравне-ния. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.
Метод разбивки по компонентам по укрупненным видам работ оценки ры-ночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, перекрытий и стен.
Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:
- метод субподряда основывается на том, что строитель нанимает субпод-рядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем суб-подрядчикам.
- метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Пред-полагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
- метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки сумми-руются.
Определение износа
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в харак-теристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
Выделяют три способа расчета износа:
- сравнения продаж;
- эффективного возраста;
- разбиения на виды износа.
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ под-разделяется на физический, функциональный и внешний экономический. Физиче-ский и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Эконо-мический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимого имущества.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недви-жимости со временем, например: дефекты конструктивных элементов. Физиче-ский износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недви-жимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано, например, оценка приносящей доход недвижимости. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и недостоверность информации о со-стоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта или отсутствие возможности их прогноза в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.
Сравнительный подход, является совокупностью методов оценки, основан-ных на сравнении данного объекта с объектами-аналогами, в отношении которых уже имеется информация о реальных ценах.
 Объектом-аналогом в этом случае признается недвижимое имущество, сходное оцениваемому объекту по своим основным экономическим, техническим, материальным и другим характеристикам, по которым определяется его цена.
В сравнительный подход входит:
1)    изучения рынка;
2)    сбор и проверка достоверности информации о недавно проданных или предлагаемых к продаже аналогов;
3)    сравнения данных об отобранных аналогах и конкретного сооружения;
4)    корректировки цен продаж выбранных аналогов на основе отличий;
Недостатки сравнительного подхода являются:
1)    различия продаж;
2)    сложность в процессе сбора информации о фактических ценах продаж;
3)    проблематичность сбора сведений о специфических условиях сделок;
4)    зависимость от активности и стабильности рынка;
Сложность согласования полученных данных при существенно различаю-щихся продажах аналогов.
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыноч-ная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.
Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. 
Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая сравнительным подхо-дом, рассчитывается исходя из данных о ценах недавно совершенных сделок и предложений объектов, сходных с оцениваемым. Возможность применения дан-ного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах объектов, со-поставимых с объектом оценки, с целью определения размеров корректировок величин, влияющих на величину рыночной стоимости.
Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оценивае-мый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступ-на для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. 
Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, то есть он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что ана-логичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оцен-ки. Более того именно данный подход дает наиболее объективную оценку, макси-мально учитывающую рыночную ситуацию. 
При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравни-тельного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно - для под-тверждения результатов оценки, полученных другими методами. 
Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализиро-ванных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
?    объект не должен быть уникальным.
?    информация должна быть исчерпывающей, и должна быть включающей условия совершения сделок.
?    факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
1)    замещения;
2)    сбалансированности;
3)    спроса и предложения.
На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.
Основу сравнительного подхода составляют базовые принципы оценки, ко-торые обосновывают состав элементов сравнения, приведения ценообразующих характеристик, расчет и внесение корректировок. Спрос и предложение. Рыноч-ная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия про-давцов и покупателей, а также кредитов, увеличивающий размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования.   
Соотношения спроса и предложения или покупателей и продавцов на тер-риториальном рынке определяет динамику рыночных цен на конкретные объек-ты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цены. Специфические черты недвижимости к земель-ному участку, длительный срок создания и высокая стоимость единичного това-ра-осложняют гибкую реакцию предложения на изменение спроса.
Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:
Метод сравнительного анализа продаж
Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востре-бован в российской оценочной практике. 
Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и ее доступности при проведении.
Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом срав-нительного анализа продаж:
?    анализ территориального рынка недвижимого имущества и сбор ин-формации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, по размеру, по фи-зическому состоянию, и по местоположению;
?    проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов - аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
?    составления списка объектов-аналогов и позиционирование оцениваемо-го объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
?    выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов-аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта-аналога;
?    анализ скорректированных цен аналогов, согласования полученных ре-зультатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным под-ходом.
Метод валового рентного мультипликатора (далее ВРМ)
Валовой рентный мультипликатор —это показатель, отражающий соотно-шение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показа-тель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультиплика-тора:
1.    Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциаль-ный, либо действительный.
2.    Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального ли-бо действительного дохода.
3.    Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.
4.    По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.
5.    Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам.
6.    Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произве-дение ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
1.    Может применяться только в условиях развитого и активного рынка не-движимости, то есть оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспо-собных объектов на основе приносимых ими доходов.
2.    В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом.
3.    Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Метод общего коэффициента капитализации (далее ОКК).
Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и исполь-зуется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.
Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости ме-тодом общего коэффициента капитализации:
?    рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта;
?    подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, имеется до-стоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохо-да;
?    вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
?    по каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализа-ции;
?    определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам;
?    рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимо-сти как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к сред-нему общему коэффициенту капитализации по отобранным аналогам.
Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются са-мостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и э

Сколько стоит помощь с учебной работой?