Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Описание работы
Работа пользователя Swikxd
Полностью готовый диплом, сдавался в июне 2020 года. Данный диплом сделан на оценку 5.
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыноч-ная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономиче-ские характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости.
Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов наци-ональной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чув-ствителен к кризисам, к макроэкономической ситуации. Основа сделок с жилыми объектами — правоотношения, предмет которых — купля-продажа и аренда коммерческой собственности. Можно отметить, что обе отмеченных сферы вы-полняют ряд важнейших функций для национального хозяйства РФ:
- стимулирование спроса на рынке кредитования;
- стимулирование предложения на рынке строительства;
- стимулирование роста денежной массы в большом количестве иных хо-зяйственных сегментов — сфере консалтинга в области недвижимости, производ-стве стройматериалов, лаков, красок, отделки, обоев;
- решение актуальных социальных задач, связанных с обеспечением граж-дан жильем. Таким образом, рынок недвижимости — один из важнейших драй-веров роста экономики страны в целом. Особенностью рынка недвижимости яв-ляется необходимость оценки объектов недвижимости.
Целью ВКР является формирование теоретических и практических навыков оценки объектов недвижимости сравнительным подходом.
Задачи исследования:
1) рассмотреть особенности недвижимого имущества как объекта оценки;
2) проанализировать цели оценки и виды стоимости;
3) рассмотреть подходы к оценке стоимости объекта недвижимости;
4) определить рыночную стоимость выбранного объекта недвижимости сравнительным подходом
Объект исследования – определение стоимости объекта недвижимости срав-нительным подходом.
Предмет исследования – оценка объекта недвижимого имущества сравни-тельным подходом.
Методы исследования: анализ, синтез, литературный обзор, сравнение, рас-четный метод.
Структура работы: введение, две главы, заключение и список использован-ных источников.
При написании дипломной работы использовались нормативно-правовые акты, учебная литература, интернет источники.
ВВЕДЕНИЕ 4
1 ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ 6
1.1 Юридическое понятие недвижимого имущества 6
1.2 Принципы оценки недвижимого имущества 10
2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 28
2.1 Подходы и методы оценки недвижимости 28
2.2 Расчёт стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом на приме-ре квартиры, расположенной по адресу: ул. Депутатская, д.47/1, кв.34 38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 45
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 48
Существует несколько способов определения стоимости объекта собствен-ности, имеющего производственно-коммерческое назначение. Большинство этих способов объединены в три подхода: 1) доходный; 2) сравнительный (рыночный); 3) затратный (имущественный). Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать несколько оценочных методов. Цель использования более одного метода - достижение обоснованности и очевид-ности выводов оценочного заключения.
Рассмотрим каждый из трех подходов, используемых при оценке объекта недвижимости.
Доходный подход — один из трех подходов в оценке, основанный на пред-положении о том, что текущая стоимость (стоимость в настоящее время на дату проведения оценки) объекта равна текущей стоимости прав на будущий доход, поступающий в течение периода владения этим объектом, включая доход от его продажи (реверсии).
Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.
В основе доходного подхода лежит принцип капитализации дохода, который в свою очередь базируется на принципах ожидания и замещения. Суть принци-па капитализации дохода заключается в пересчете генерируемого объектом не-движимости дохода в его стоимость.
Чем выше доходы, генерируемые объектом недвижимости, тем выше его стоимость. При этом основополагающим постулатом является формирование до-хода от объекта в предположении его наиболее эффективного использования.
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации (ПК-метод), методом дисконтирования денежных потоков (ДДП-метод) или методом капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод) (ФСО № 7).
В основе всех методов доходного подхода лежит предпосылка, что стои-мость недвижимости является результатом способности объекта генерировать по-токи доходов в будущем. При расчетах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом сумм поступающих доходов от объекта, сроков получения и продолжительности данных доходов, а также с учетом степени риска, присущего данному типу объектов недвижимости и данному конкретному объекту.
Основные различия данных методов заключаются в сфере применения и способах преобразования доходов в текущую стоимость и способах построения коэффициентов капитализации.
Различают следующие способы преобразования дохода:
- капитализация — процесс пересчета дохода в стоимость;
- дисконтирование — пересчет будущих денежных потоков в текущие.
В методах, использующих процесс капитализации, происходит преобразо-вание дохода за один временной период (как правило, за один год), а при ис-пользовании процесса дисконтирования преобразуются будущие денежные пото-ки за ряд прогнозных периодов в текущие, а также выручка от перепродажи (ре-версии) объекта в конце прогнозного периода пересчитывается в текущую стои-мость реверсии.
Процесс капитализации используют в случае стабильности потоков доходов от объекта и (или) если известна тенденция изменения чистого дохода во времени, а процесс дисконтирования — в случае нестабильности получения потоков дохо-да от объекта и (или) необходимости учесть нестабильность потока в будущем (например, в случае планируемой реконструкции или строительства объекта).
Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижи-мости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или ре-конструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (23ФСО № 7). Метод дисконтированных денежных потоков — это метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости недви-жимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежных по-токов каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
Основные этапы:
1. Определение длительности прогнозируемого периода.
2. Прогнозирование конкретных величин.
3. Подсчёт стоимости реверсии.
4. Расчёт ставки дисконта.
5. Непосредственно вычисление методом ДДП.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недви-жимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произ-вольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по став-ке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость (п. 23 ФСО № 7). [2]
Метод капитализации по расчетным моделям — это метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использова-нием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.
Основные этапы:
1. Анализ финансовой отчётности, внесение корректировок.
2. Выбор величины дохода, который будет капитализирован.
3. Расчёт ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости.
5. Внесение итоговых поправок.
Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки не-движимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой изменения.
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет моде-ли возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем (п.23 ФСО № 7).
Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости - со-вокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется ин-формация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оценивае-мой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравни-тельного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка не-движимости.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки не-движимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принци-пов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количе-ственных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недви-жимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогич-ной полезности.
Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являют-ся права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, усло-вия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, фи-зические характеристики оцениваемого объекта.
Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
- объект не должен быть уникальным;
- информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совер-шения сделок;
- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Этапы сравнительного подхода:
1. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и осо-бенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные срав-нительно недавно.
2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на прода-жу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижи-мости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, ин-формация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая ин-формацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обяза-тельном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и дру-гие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на упла-ченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или род-ственниками – нет.
3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информа-цией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать ма-тематические или качественные поправки при анализе данных.
4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отли-чиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и другим параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стои-мостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, сте-пени их износа, определяет различия по многим другим факторам.
Стоимостные поправки:
- абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положи-тельная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого ана-лога, отрицательная, если хуже;
- денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в це-лом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
- процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень разли-чий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оценивае-мый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повы-шающий коэффициент, если хуже – понижающий.
5. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласова-ния скорректированных цен объектов-аналогов. Вопрос о сопоставимости дан-ных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собствен-ности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его воз-раст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами ана-логичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.
Сравнительный подход включает в себя два основных метода: метод пря-мого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультиплика-тора. Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод за-ключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объек-том недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе за-мещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по ко-торым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схо-жего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стои-мость.
При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж экс-перт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и со-поставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определя-ется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характе-ристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе не-скольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключени-ем одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы ис-пользовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Преимущества сравнительного подхода:
- в итоговой стоимости отражается мнение продавцов и покупателей;
- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
- статически обоснован;
- вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
- достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
- различия продаж;
- сложность сбора информации о практических ценах продаж;
- проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
- зависимость от активности рынка;
- зависимость от стабильности рынка;
- сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Затратный подход – совокупность приемов и методов определе-ния рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, не-обходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с уче-том корректировки на уровень износа объекта. При затратном подходе к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, расположенных на оцениваемом участке.
Для оценки земельного участка используют методы:
- сопоставимых продаж;
- соотнесения (переноса);
- капитализации земельной ренты;
- техники остатка для земли;
- развития (освоения) земельного участка.
Метод сопоставимых продаж означает внесение в определенной последова-тельности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оце-ниваемому.
Метод соотнесения (переноса) состоит в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи при этом разделяют на цену строений и цену земли (которая применяет-ся к оцениваемому объекту).
Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации дохо-дов, полученных за счет арендных платежей.
Метод техники остатка для земли сходен с предыдущим методом, однако величину капитализируемого дохода, относимого к зданиям, определяют вычи-танием из общего дохода, получаемого в результате наиболее эффективного ис-пользования объекта недвижимости, дохода за счет эксплуатации зданий.
Метод развития (освоения) земельного участка используется для оценки зе-мельного участка, пригодного для разделения его на более мелкие индивидуаль-ные участки. Стоимость земельного участка соответствуетсумме дисконтированного денежного потока, получаемого как разница между выручкой от продажи участка и затратами на его освоение.
При затратном подходе к оценке стоимости
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыноч-ная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономиче-ские характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости.
Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов наци-ональной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чув-ствителен к кризисам, к макроэкономической ситуации. Основа сделок с жилыми объектами — правоотношения, предмет которых — купля-продажа и аренда коммерческой собственности. Можно отметить, что обе отмеченных сферы вы-полняют ряд важнейших функций для национального хозяйства РФ:
- стимулирование спроса на рынке кредитования;
- стимулирование предложения на рынке строительства;
- стимулирование роста денежной массы в большом количестве иных хо-зяйственных сегментов — сфере консалтинга в области недвижимости, производ-стве стройматериалов, лаков, красок, отделки, обоев;
- решение актуальных социальных задач, связанных с обеспечением граж-дан жильем. Таким образом, рынок недвижимости — один из важнейших драй-веров роста экономики страны в целом. Особенностью рынка недвижимости яв-ляется необходимость оценки объектов недвижимости.
Целью ВКР является формирование теоретических и практических навыков оценки объектов недвижимости сравнительным подходом.
Задачи исследования:
1) рассмотреть особенности недвижимого имущества как объекта оценки;
2) проанализировать цели оценки и виды стоимости;
3) рассмотреть подходы к оценке стоимости объекта недвижимости;
4) определить рыночную стоимость выбранного объекта недвижимости сравнительным подходом
Объект исследования – определение стоимости объекта недвижимости срав-нительным подходом.
Предмет исследования – оценка объекта недвижимого имущества сравни-тельным подходом.
Методы исследования: анализ, синтез, литературный обзор, сравнение, рас-четный метод.
Структура работы: введение, две главы, заключение и список использован-ных источников.
При написании дипломной работы использовались нормативно-правовые акты, учебная литература, интернет источники.
ВВЕДЕНИЕ 4
1 ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ 6
1.1 Юридическое понятие недвижимого имущества 6
1.2 Принципы оценки недвижимого имущества 10
2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 28
2.1 Подходы и методы оценки недвижимости 28
2.2 Расчёт стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом на приме-ре квартиры, расположенной по адресу: ул. Депутатская, д.47/1, кв.34 38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 45
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 48
Существует несколько способов определения стоимости объекта собствен-ности, имеющего производственно-коммерческое назначение. Большинство этих способов объединены в три подхода: 1) доходный; 2) сравнительный (рыночный); 3) затратный (имущественный). Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать несколько оценочных методов. Цель использования более одного метода - достижение обоснованности и очевид-ности выводов оценочного заключения.
Рассмотрим каждый из трех подходов, используемых при оценке объекта недвижимости.
Доходный подход — один из трех подходов в оценке, основанный на пред-положении о том, что текущая стоимость (стоимость в настоящее время на дату проведения оценки) объекта равна текущей стоимости прав на будущий доход, поступающий в течение периода владения этим объектом, включая доход от его продажи (реверсии).
Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.
В основе доходного подхода лежит принцип капитализации дохода, который в свою очередь базируется на принципах ожидания и замещения. Суть принци-па капитализации дохода заключается в пересчете генерируемого объектом не-движимости дохода в его стоимость.
Чем выше доходы, генерируемые объектом недвижимости, тем выше его стоимость. При этом основополагающим постулатом является формирование до-хода от объекта в предположении его наиболее эффективного использования.
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации (ПК-метод), методом дисконтирования денежных потоков (ДДП-метод) или методом капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод) (ФСО № 7).
В основе всех методов доходного подхода лежит предпосылка, что стои-мость недвижимости является результатом способности объекта генерировать по-токи доходов в будущем. При расчетах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом сумм поступающих доходов от объекта, сроков получения и продолжительности данных доходов, а также с учетом степени риска, присущего данному типу объектов недвижимости и данному конкретному объекту.
Основные различия данных методов заключаются в сфере применения и способах преобразования доходов в текущую стоимость и способах построения коэффициентов капитализации.
Различают следующие способы преобразования дохода:
- капитализация — процесс пересчета дохода в стоимость;
- дисконтирование — пересчет будущих денежных потоков в текущие.
В методах, использующих процесс капитализации, происходит преобразо-вание дохода за один временной период (как правило, за один год), а при ис-пользовании процесса дисконтирования преобразуются будущие денежные пото-ки за ряд прогнозных периодов в текущие, а также выручка от перепродажи (ре-версии) объекта в конце прогнозного периода пересчитывается в текущую стои-мость реверсии.
Процесс капитализации используют в случае стабильности потоков доходов от объекта и (или) если известна тенденция изменения чистого дохода во времени, а процесс дисконтирования — в случае нестабильности получения потоков дохо-да от объекта и (или) необходимости учесть нестабильность потока в будущем (например, в случае планируемой реконструкции или строительства объекта).
Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижи-мости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или ре-конструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (23ФСО № 7). Метод дисконтированных денежных потоков — это метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости недви-жимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежных по-токов каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
Основные этапы:
1. Определение длительности прогнозируемого периода.
2. Прогнозирование конкретных величин.
3. Подсчёт стоимости реверсии.
4. Расчёт ставки дисконта.
5. Непосредственно вычисление методом ДДП.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недви-жимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произ-вольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по став-ке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость (п. 23 ФСО № 7). [2]
Метод капитализации по расчетным моделям — это метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использова-нием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.
Основные этапы:
1. Анализ финансовой отчётности, внесение корректировок.
2. Выбор величины дохода, который будет капитализирован.
3. Расчёт ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости.
5. Внесение итоговых поправок.
Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки не-движимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой изменения.
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет моде-ли возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем (п.23 ФСО № 7).
Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости - со-вокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется ин-формация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оценивае-мой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравни-тельного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка не-движимости.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки не-движимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принци-пов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количе-ственных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недви-жимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогич-ной полезности.
Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являют-ся права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, усло-вия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, фи-зические характеристики оцениваемого объекта.
Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
- объект не должен быть уникальным;
- информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совер-шения сделок;
- факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Этапы сравнительного подхода:
1. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и осо-бенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные срав-нительно недавно.
2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на прода-жу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижи-мости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, ин-формация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая ин-формацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обяза-тельном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и дру-гие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на упла-ченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или род-ственниками – нет.
3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информа-цией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать ма-тематические или качественные поправки при анализе данных.
4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отли-чиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и другим параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стои-мостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, сте-пени их износа, определяет различия по многим другим факторам.
Стоимостные поправки:
- абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положи-тельная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого ана-лога, отрицательная, если хуже;
- денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в це-лом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
- процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень разли-чий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оценивае-мый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повы-шающий коэффициент, если хуже – понижающий.
5. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласова-ния скорректированных цен объектов-аналогов. Вопрос о сопоставимости дан-ных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собствен-ности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его воз-раст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами ана-логичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.
Сравнительный подход включает в себя два основных метода: метод пря-мого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультиплика-тора. Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод за-ключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объек-том недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе за-мещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по ко-торым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схо-жего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стои-мость.
При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж экс-перт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и со-поставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определя-ется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характе-ристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе не-скольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключени-ем одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы ис-пользовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Преимущества сравнительного подхода:
- в итоговой стоимости отражается мнение продавцов и покупателей;
- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
- статически обоснован;
- вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
- достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
- различия продаж;
- сложность сбора информации о практических ценах продаж;
- проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
- зависимость от активности рынка;
- зависимость от стабильности рынка;
- сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Затратный подход – совокупность приемов и методов определе-ния рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, не-обходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с уче-том корректировки на уровень износа объекта. При затратном подходе к оценке стоимости недвижимости определяют рыночную стоимость земли и объектов, расположенных на оцениваемом участке.
Для оценки земельного участка используют методы:
- сопоставимых продаж;
- соотнесения (переноса);
- капитализации земельной ренты;
- техники остатка для земли;
- развития (освоения) земельного участка.
Метод сопоставимых продаж означает внесение в определенной последова-тельности корректировок в цену недавно проданных участков, аналогичных оце-ниваемому.
Метод соотнесения (переноса) состоит в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи при этом разделяют на цену строений и цену земли (которая применяет-ся к оцениваемому объекту).
Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации дохо-дов, полученных за счет арендных платежей.
Метод техники остатка для земли сходен с предыдущим методом, однако величину капитализируемого дохода, относимого к зданиям, определяют вычи-танием из общего дохода, получаемого в результате наиболее эффективного ис-пользования объекта недвижимости, дохода за счет эксплуатации зданий.
Метод развития (освоения) земельного участка используется для оценки зе-мельного участка, пригодного для разделения его на более мелкие индивидуаль-ные участки. Стоимость земельного участка соответствуетсумме дисконтированного денежного потока, получаемого как разница между выручкой от продажи участка и затратами на его освоение.
При затратном подходе к оценке стоимости
