Оценка стоимости земельного участка
Описание работы
Работа пользователя Swikxd
Полностью готовый диплом, сдавался в июне 2020 года. Данный диплом сделан на оценку 4.
Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, про-исходящих в политической, экономической, социальной, производственной, ком-мунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимо-стью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходи-мость в результатах объективной оценки земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.
По мере развития рыночных отношений в современной России земля посте-пенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как лю-бой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населе-ния и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в зна-чительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма зе-мельных отношений.
Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной не-движимости – обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимо-сти и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.
Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор-мацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об-стоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, яв-ляется товаром, а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера продавцов и по-купателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретении другого участка аналогичной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, поэтому оценка земли всегда приводится по состоянию на кон-кретную дату.
Целью выпускной квалификационной работы является определение рыноч-ной стоимости земельного участка.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть особенности земельного участка.
2. Изучить основной правовой режим земельного участка.
3. Рассмотреть правовой режим, цели оценки, а также виды стоимостей земельного участка.
4. Определить методологию земельного участка.
5. Рассчитать стоимость земельного участка.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
ВВЕДЕНИЕ 5
1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 7
1.1 Правовой режим земельного участка 7
1.2 Цели оценки и виды стоимости земельного участка 17
2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 30
2.1 Подходы и методы оценки земельного участка 30
2.2 Расчет стоимости земельного участка на примере участка, расположенного по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, село Большой Луг, переулок Олхинский, 17 38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 48
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 50
2.1 Подходы и методы оценки земельного участка
Оценка земли проводится на основе комплексного применения трех подхо-дов: доходного, сравнительного и затратного. Итоговая величина оценочной сто-имости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах. При сравнении этих результатов предпочтение целесооб-разно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной инфор-мации.
На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подхо-де основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и ме-тоде выделения.
1. Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем до-ходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроен-ных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — воз-можность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
? расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
? определение величины соответствующего коэффициента капитализа-ции земельной ренты;
? расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Капитализация земельной ренты — определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, то есть пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капи-тализации.
В рамках метода капитализации земельной ренты величина земельной рен-ты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
? деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
? увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину пре-мии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала.
Применение метода остатка основано на принципе остаточной продуктив-ности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффектив-ном использовании. Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на за-строенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
? расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соот-ветствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого участка;
? расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимо-сти за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной пла-ты;
? расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации до-ходов от улучшений;
? расчет величины земельной ренты как разности чистого операционно-го дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствую-щий период времени;
? расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроен-ных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
? определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земель-ного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
? определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
? определение величины и временной структуры операционных расхо-дов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использо-вания земельного участка;
? определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
? расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех до-ходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех бу-дущих доходов и расходов к дате проведения оценки недвижимости по опреде-ленной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оцен-ки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть, как сдача в аренду, так и хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее ве-роятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи объектов недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
2. Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отноше-нии которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Расчет стоимости участка земли с использованием метода сравнения про-даж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использо-ваться для оценки земли, которая фактически не застроена, или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима ин-формация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оценива-емого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:
? подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;
? внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта недви-жимости по выбранным ценообразующм факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов недвижимости);
? расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзве-шенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.
При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участ-ками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на зе-мельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, ин-фраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступ-ность).
При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки корректировка на дату про-дажу), полученной на основе анализа рыночных данных.
В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать харак-терную для данного сегмента рынка единицу измерения.
Метод выделения применяется для определения стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с нахо-дящимися на нем улучшениями (здания, сооружения). Поэтому расчет стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки стоимости застроен-ных земельных участков. Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположен-ных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию.
Так же, как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж, улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а за-тем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.
В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и коррек-тируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.
Для второго варианта оценки использование метода предполагает следую-щую последовательность действий:
? подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж;
? оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;
? расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;
? корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимо-сти оцениваемого участка;
? расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участ-ков.
Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:
? наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижи-мости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оце-ниваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допус-кается использование цен предложения (спроса);
? наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
? соответствие улучшений земельного участка его наилучшего и наибо-лее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
? определение элементов, по которым осуществляется сравнение едино-го объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
? определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
? определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
? корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого ана-лога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
? расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включа-ющего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
? расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли зе-мельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимо-стью земельного участка и стоимостью возведенных на ней строений. Цена про-дажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стои-мость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью зе-мельным участком и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается прин-ципами сбалансированности и предельной производительности.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земель-ных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимо-сти (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
3. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстанов-ления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и со-оружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложе-ния на данном сегменте рынка недвижимости.
Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется по-следовательно определять:
? рыночную стоимость земельного участка;
? восстановленную стоимость объекта недвижимости;
? величину накопленного совокупного износа объекта;
? рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.
Определение стоимости земельного участка основывается на принципах:
1) принцип полезности — стоимость имеют те земельные участки, кото-рые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользо-вателя) в течение определенного времени;
2) принцип спроса и предложения представляет собой стоимость земель-ного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкурен-ции продавцов и покупателей;
3) принцип замещения представляет собой стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта экви-валентной полезности;
4) принцип ожидания — рыночная стоимость земельного участка зави-сит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельно-го участка за определенный период времени при наиболее эффективном его ис-пользовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты);
5) принцип изменения является рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
6) принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участ-ка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов;
7) принцип наиболее эффективного использования представляет собой рыночную стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования зе-мельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправдан-ным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате, которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка опреде-ляется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
При определении наилучшего и наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
? целевое назначение и разрешенное использование;
? преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
? перспективы развития района, в котором расположен земельный уча-сток;
? ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
? текущее использование земельного участка.
Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из спе-цифики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведе-ний, содержащихся в представленной информации.
2.2 Расчет стоимости земельного участка на примере участка,
расположенного по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, село Большой Луг, переулок Олхинский, 17
Объектом оценки является земельный участок, расположенная по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, село Большой Луг, переулок Олхин-ский, 17.
Поселок Большой Луг расположен на реке Олха, в 20 км. от города Шеле-хова.
Природные особенности поселка отразились в названии местности. Эти ме-ста еще в 18 веке были облюбованы крестьянами села Олха. Они обратили вни-мание на наличие обширных площадей с луговыми травами, отсюда и пошло название Большой Луг. Рядом с Большим Лугом находится другой луговой уча-сток – Ханчин. Жители этих мест занимались, когда–то овцеводством. Бурятское слово «хонишон» переводится как «овцеводы».
В 1930-1940 гг. пос. Большой Луг относился к Баклашинскому, а затем к Олхинскому сельским советам. В 1955 году создан Большелугский сельский со-вет. В 1958 году сельский Совет был преобразован в поселковый Совет. В его со-став до 1980 года входили населенные пункты, расположенные вдоль железной дороги с численностью населения 12 тыс. человек. С образованием Шелеховского района количество населенных пунктов в составе поселкового Совета уменьши-лось до пяти. В его состав вошли пос. Большой Луг, Рассоха, Огоньки, Орленок, Ягодный.
В 1993 году деятельность поселкового Совета народных депутатов пре-кращена и его функции переданы главе администрации, которая стала выполнять функции и полномочия органов местного самоуправления.
В 2005 году Большелугская поселковая администрация реорганизована в администрацию Большелугского городского поселения. В состав городского по-селения стали входить шесть населенных пунктов: поселки Большой Луг, Рассоха, Орленок, Ягодный, Огоньки, Таежный.
За вклад в социально-экономическое развитие региона Большой Луг удо-стоен статуса «Город высокой социальной ответственности».
С 1 января 2020 года Большой Луг стал являться селом.
Характеристики объекта недвижимости приведены в таблице 1.
Таблица 1
Описание объекта оценки
Характеристики Описание характеристик
Сегмент рынка Земельные участки
Текущее использование Индивидуальное жилое строитель-ство
Право собственности Полное право собственности
Описание местоположения
Адрес с. Большой Луг, переулок Олхинский, 17
Ближайший город г. Шелехов
Продолжение таблицы 1
Характеристики Описание характеристик
Время до города на общественном
транспорте 60 минут
Время до города на личном транспорте 40 минут
Расстояние до остановок общественного транспорта 300 метров
Расстояние до ближайшей магистрали 600 метров
Типичное использование окружения Жилые частные дома
Основной тип застройки Уличная
Благоустройство территории Уличное освещение
Описание земельного участка
Площадь участка 10 соток
Зона Земельные участки под индивидуаль-ное жилое строительство (далее ИЖС)
Форма земельного участка Прямоугольная
Топография Ровный
Состояние участка Разработан
Состояние дорог Удовлетворительное
Наличие коммуникаций Электричество, скважина, канализа-ция
Ограждение Есть
В оценке стоимости объектов недвижимости согласно ФСО № 1 должно быть использовано все три подхода оценки. В данной работе использовался сравнительный подход, так как доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В рамках сравни-тельного подхода использовался метод сравнения продаж.
На первом этапе метода сравнения продаж при подборе объектов-аналогов были проанализированы публикуемые данные по предложениям продажи зе-мельных участков, во временном диапазоне, максимально приближенном к дате проведения оценки, расположенных в Шелеховском районе, с. Большой Луг. По-дробное описание объектов-аналогов изложено в таблице 2.
Таблица 2
Описание объектов-аналогов
Характеристики Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Адрес с. Большой Луг, ул. Подгорная, 16 с. Большой Луг,
ул. Подгорная, 10А с. Большой Луг, ул. Подгорная, 20
Цена предложения,
в рублях 450000 400000 490000
Продолжение таблицы 2
Характеристики Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Право собственно-сти Полное право
собственности Полное право
собственности Полное право
собственности
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные
Условия
финансирования Рыночные Рыночные Рыночные
Дата предложения Май 2020 Май 2020 Май 2020
Общая площадь 14 соток 10 соток 15 соток
Зона Земельные участки под ИЖС Земельные участ-ки под ИЖС Земельные участки под ИЖС
Форма прямоугольная прямоугольная прямоугольная
Топография Ровный Ровный Ровный
Состояние участка Разработан Разработан Разработан
Наличие коммуни-каций Электричество, скважина Электричество, скважина,
канализация Электричество,
скважина
Ограждение Есть Есть Есть
На втором этапе метода сравнения продаж с целью приведения характери-стик объектов-аналогов к характеристикам объекта оценки недвижимости были внесены различные корректировки.
Характер и степень отличий объектов-аналогов от оцениваемого участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объ-ектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Поправки делаются от объекта-аналога к объек-ту оценки.
Все поправки делятся на виды:
1. Процентные поправки – вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент отражающий сте-пень различий в характеристиках объекта-аналога и объекта оценки.
2. Денежные поправки – подразделяются на абсолютные и относитель-ные:
а) абсолютные денежные поправки изменяют стоимость всего объекта-аналога на определенную сумму;
б) относительные денежные поправки изменяют стоимость одной едини-цы сравнения объекта-оценки на определенную денежную сумму.
Существуют следующие способы расчета и внесения поправок:
1. Метод парных продаж. Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характери-стиках. Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по пара-метрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчи-тать корректировку. Предполагается что расхождение в характеристиках объек-тов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позво-ляет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка. Основное требование к отбору объектов парной продажи принадлежность к тому же сегменту рынка, что и оцениваемая недви-жимость, однако другие характеристики могут не совпадать с параметрами оце-ниваемого объекта. Применение метода парных продаж ограниченно сложностью получения информации, а также отсутствием парных объектов недвижимости, имеющих отличие только в одной характеристике. Иногда для расчета поправки на нужную характеристику оценщику приходится делать цепную подстановку, снижающую степень доверия
Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, про-исходящих в политической, экономической, социальной, производственной, ком-мунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимо-стью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходи-мость в результатах объективной оценки земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.
По мере развития рыночных отношений в современной России земля посте-пенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как лю-бой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населе-ния и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в зна-чительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма зе-мельных отношений.
Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной не-движимости – обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимо-сти и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.
Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны
сделки действуют разумно, рас-полагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-ства, то есть когда одна из сто-рон
сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-рона не обязана принимать
исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром,
а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор-мацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об-стоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хо-рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.
Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, яв-ляется товаром, а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера продавцов и по-купателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретении другого участка аналогичной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, поэтому оценка земли всегда приводится по состоянию на кон-кретную дату.
Целью выпускной квалификационной работы является определение рыноч-ной стоимости земельного участка.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть особенности земельного участка.
2. Изучить основной правовой режим земельного участка.
3. Рассмотреть правовой режим, цели оценки, а также виды стоимостей земельного участка.
4. Определить методологию земельного участка.
5. Рассчитать стоимость земельного участка.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
ВВЕДЕНИЕ 5
1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 7
1.1 Правовой режим земельного участка 7
1.2 Цели оценки и виды стоимости земельного участка 17
2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 30
2.1 Подходы и методы оценки земельного участка 30
2.2 Расчет стоимости земельного участка на примере участка, расположенного по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, село Большой Луг, переулок Олхинский, 17 38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 48
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 50
2.1 Подходы и методы оценки земельного участка
Оценка земли проводится на основе комплексного применения трех подхо-дов: доходного, сравнительного и затратного. Итоговая величина оценочной сто-имости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах. При сравнении этих результатов предпочтение целесооб-разно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной инфор-мации.
На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подхо-де основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и ме-тоде выделения.
1. Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем до-ходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроен-ных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — воз-можность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
? расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
? определение величины соответствующего коэффициента капитализа-ции земельной ренты;
? расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Капитализация земельной ренты — определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, то есть пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капи-тализации.
В рамках метода капитализации земельной ренты величина земельной рен-ты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
? деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
? увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину пре-мии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала.
Применение метода остатка основано на принципе остаточной продуктив-ности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффектив-ном использовании. Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на за-строенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
? расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соот-ветствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого участка;
? расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимо-сти за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной пла-ты;
? расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации до-ходов от улучшений;
? расчет величины земельной ренты как разности чистого операционно-го дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствую-щий период времени;
? расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроен-ных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
? определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земель-ного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
? определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
? определение величины и временной структуры операционных расхо-дов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использо-вания земельного участка;
? определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
? расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех до-ходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех бу-дущих доходов и расходов к дате проведения оценки недвижимости по опреде-ленной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оцен-ки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть, как сдача в аренду, так и хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее ве-роятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи объектов недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
2. Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отноше-нии которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Расчет стоимости участка земли с использованием метода сравнения про-даж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использо-ваться для оценки земли, которая фактически не застроена, или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима ин-формация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оценива-емого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:
? подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;
? внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта недви-жимости по выбранным ценообразующм факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов недвижимости);
? расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзве-шенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.
При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участ-ками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на зе-мельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, ин-фраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступ-ность).
При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки корректировка на дату про-дажу), полученной на основе анализа рыночных данных.
В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать харак-терную для данного сегмента рынка единицу измерения.
Метод выделения применяется для определения стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с нахо-дящимися на нем улучшениями (здания, сооружения). Поэтому расчет стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки стоимости застроен-ных земельных участков. Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположен-ных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию.
Так же, как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж, улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а за-тем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.
В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и коррек-тируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.
Для второго варианта оценки использование метода предполагает следую-щую последовательность действий:
? подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж;
? оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;
? расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;
? корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимо-сти оцениваемого участка;
? расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участ-ков.
Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:
? наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижи-мости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оце-ниваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допус-кается использование цен предложения (спроса);
? наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
? соответствие улучшений земельного участка его наилучшего и наибо-лее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
? определение элементов, по которым осуществляется сравнение едино-го объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
? определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
? определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
? корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого ана-лога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
? расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включа-ющего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
? расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли зе-мельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимо-стью земельного участка и стоимостью возведенных на ней строений. Цена про-дажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стои-мость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью зе-мельным участком и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается прин-ципами сбалансированности и предельной производительности.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земель-ных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимо-сти (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
3. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстанов-ления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и со-оружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложе-ния на данном сегменте рынка недвижимости.
Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется по-следовательно определять:
? рыночную стоимость земельного участка;
? восстановленную стоимость объекта недвижимости;
? величину накопленного совокупного износа объекта;
? рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.
Определение стоимости земельного участка основывается на принципах:
1) принцип полезности — стоимость имеют те земельные участки, кото-рые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользо-вателя) в течение определенного времени;
2) принцип спроса и предложения представляет собой стоимость земель-ного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкурен-ции продавцов и покупателей;
3) принцип замещения представляет собой стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта экви-валентной полезности;
4) принцип ожидания — рыночная стоимость земельного участка зави-сит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельно-го участка за определенный период времени при наиболее эффективном его ис-пользовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты);
5) принцип изменения является рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
6) принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участ-ка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов;
7) принцип наиболее эффективного использования представляет собой рыночную стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования зе-мельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправдан-ным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате, которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка опреде-ляется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
При определении наилучшего и наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
? целевое назначение и разрешенное использование;
? преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
? перспективы развития района, в котором расположен земельный уча-сток;
? ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
? текущее использование земельного участка.
Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из спе-цифики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведе-ний, содержащихся в представленной информации.
2.2 Расчет стоимости земельного участка на примере участка,
расположенного по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, село Большой Луг, переулок Олхинский, 17
Объектом оценки является земельный участок, расположенная по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, село Большой Луг, переулок Олхин-ский, 17.
Поселок Большой Луг расположен на реке Олха, в 20 км. от города Шеле-хова.
Природные особенности поселка отразились в названии местности. Эти ме-ста еще в 18 веке были облюбованы крестьянами села Олха. Они обратили вни-мание на наличие обширных площадей с луговыми травами, отсюда и пошло название Большой Луг. Рядом с Большим Лугом находится другой луговой уча-сток – Ханчин. Жители этих мест занимались, когда–то овцеводством. Бурятское слово «хонишон» переводится как «овцеводы».
В 1930-1940 гг. пос. Большой Луг относился к Баклашинскому, а затем к Олхинскому сельским советам. В 1955 году создан Большелугский сельский со-вет. В 1958 году сельский Совет был преобразован в поселковый Совет. В его со-став до 1980 года входили населенные пункты, расположенные вдоль железной дороги с численностью населения 12 тыс. человек. С образованием Шелеховского района количество населенных пунктов в составе поселкового Совета уменьши-лось до пяти. В его состав вошли пос. Большой Луг, Рассоха, Огоньки, Орленок, Ягодный.
В 1993 году деятельность поселкового Совета народных депутатов пре-кращена и его функции переданы главе администрации, которая стала выполнять функции и полномочия органов местного самоуправления.
В 2005 году Большелугская поселковая администрация реорганизована в администрацию Большелугского городского поселения. В состав городского по-селения стали входить шесть населенных пунктов: поселки Большой Луг, Рассоха, Орленок, Ягодный, Огоньки, Таежный.
За вклад в социально-экономическое развитие региона Большой Луг удо-стоен статуса «Город высокой социальной ответственности».
С 1 января 2020 года Большой Луг стал являться селом.
Характеристики объекта недвижимости приведены в таблице 1.
Таблица 1
Описание объекта оценки
Характеристики Описание характеристик
Сегмент рынка Земельные участки
Текущее использование Индивидуальное жилое строитель-ство
Право собственности Полное право собственности
Описание местоположения
Адрес с. Большой Луг, переулок Олхинский, 17
Ближайший город г. Шелехов
Продолжение таблицы 1
Характеристики Описание характеристик
Время до города на общественном
транспорте 60 минут
Время до города на личном транспорте 40 минут
Расстояние до остановок общественного транспорта 300 метров
Расстояние до ближайшей магистрали 600 метров
Типичное использование окружения Жилые частные дома
Основной тип застройки Уличная
Благоустройство территории Уличное освещение
Описание земельного участка
Площадь участка 10 соток
Зона Земельные участки под индивидуаль-ное жилое строительство (далее ИЖС)
Форма земельного участка Прямоугольная
Топография Ровный
Состояние участка Разработан
Состояние дорог Удовлетворительное
Наличие коммуникаций Электричество, скважина, канализа-ция
Ограждение Есть
В оценке стоимости объектов недвижимости согласно ФСО № 1 должно быть использовано все три подхода оценки. В данной работе использовался сравнительный подход, так как доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В рамках сравни-тельного подхода использовался метод сравнения продаж.
На первом этапе метода сравнения продаж при подборе объектов-аналогов были проанализированы публикуемые данные по предложениям продажи зе-мельных участков, во временном диапазоне, максимально приближенном к дате проведения оценки, расположенных в Шелеховском районе, с. Большой Луг. По-дробное описание объектов-аналогов изложено в таблице 2.
Таблица 2
Описание объектов-аналогов
Характеристики Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Адрес с. Большой Луг, ул. Подгорная, 16 с. Большой Луг,
ул. Подгорная, 10А с. Большой Луг, ул. Подгорная, 20
Цена предложения,
в рублях 450000 400000 490000
Продолжение таблицы 2
Характеристики Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3
Право собственно-сти Полное право
собственности Полное право
собственности Полное право
собственности
Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные
Условия
финансирования Рыночные Рыночные Рыночные
Дата предложения Май 2020 Май 2020 Май 2020
Общая площадь 14 соток 10 соток 15 соток
Зона Земельные участки под ИЖС Земельные участ-ки под ИЖС Земельные участки под ИЖС
Форма прямоугольная прямоугольная прямоугольная
Топография Ровный Ровный Ровный
Состояние участка Разработан Разработан Разработан
Наличие коммуни-каций Электричество, скважина Электричество, скважина,
канализация Электричество,
скважина
Ограждение Есть Есть Есть
На втором этапе метода сравнения продаж с целью приведения характери-стик объектов-аналогов к характеристикам объекта оценки недвижимости были внесены различные корректировки.
Характер и степень отличий объектов-аналогов от оцениваемого участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объ-ектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Поправки делаются от объекта-аналога к объек-ту оценки.
Все поправки делятся на виды:
1. Процентные поправки – вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент отражающий сте-пень различий в характеристиках объекта-аналога и объекта оценки.
2. Денежные поправки – подразделяются на абсолютные и относитель-ные:
а) абсолютные денежные поправки изменяют стоимость всего объекта-аналога на определенную сумму;
б) относительные денежные поправки изменяют стоимость одной едини-цы сравнения объекта-оценки на определенную денежную сумму.
Существуют следующие способы расчета и внесения поправок:
1. Метод парных продаж. Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характери-стиках. Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по пара-метрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчи-тать корректировку. Предполагается что расхождение в характеристиках объек-тов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позво-ляет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка. Основное требование к отбору объектов парной продажи принадлежность к тому же сегменту рынка, что и оцениваемая недви-жимость, однако другие характеристики могут не совпадать с параметрами оце-ниваемого объекта. Применение метода парных продаж ограниченно сложностью получения информации, а также отсутствием парных объектов недвижимости, имеющих отличие только в одной характеристике. Иногда для расчета поправки на нужную характеристику оценщику приходится делать цепную подстановку, снижающую степень доверия
