Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости
Описание работы
Работа пользователя Swikxd
Полностью готовый диплом. Оценка на защите данного диплома твердая 5. Диплом писался в течении 5 месяцев.
В рыночной экономике недвижимость занимает особое место. С одной стороны, она выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения), с другой - предмет или объект потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Любая сделка с недвижимостью предполагает процедуру ее оценки. Она необходима для определения стоимости объекта. Каждый заказчик услуги дол-жен понимать, что от цены, указанной в техническом паспорте или других доку-ментах на недвижимость, будет зависеть объем его имущественных прав в денеж-ном выражении.
Некоторые покупатели стараются указать в правоустанавливающих доку-ментах более низкую стоимость продажи и тем самым сэкономить на налогах. С одной стороны, это выгодно. Но не следует забывать, что продавец в любой мо-мент может инициировать расторжение сделки. Например, по причине «внезапно объявившихся наследников, которые не успели вступить в свои права». На самом деле это распространенная схема мошенничества. Продавец компенсирует сумму по сделке в том размере, который указан в договоре купли-продажи. Покупателю в такой ситуации потребуется независимая оценка недвижимости, которая будет ориентироваться на рыночную стоимость аналогичного жилья. Но не факт, что суд пойдет навстречу обманутому покупателю. Ведь умысел в действиях продав-ца доказывать очень сложно.
Сориентироваться в ценах на квартиры достаточно сложно, потому что каждый продавец стремится продать свои активы максимально дорого. Но перед заключением сделки новый собственник должен быть уверен, что цена объективна и соответствует качеству жилья. Ведь не редко в многоквартирных домах есть скрытые дефекты, которые проявляются через некоторое время. Профессиональ-ная оценка квартиры поможет минимизировать подобные риски. Все вышеска-занное подтверждает актуальность темы дипломной работы «Определение ры-ночной стоимости объекта жилой недвижимости». Исходя из этого, целью вы-пускной квалификационной работы является изучение теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости - основные понятия и принципы оценки, виды стоимости объектов жилой недвижи-мости, нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости;
- рассмотреть подходы к оценке стоимости недвижимости;
- рассчитать стоимость объекта жилой недвижимости.
ВВЕДЕНИЕ 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1 Нормативные основы процесса оценки недвижимости 6
1.2 Виды стоимости и основные принципы недвижимости 15
2 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 22
2.1 Подходы и методы к определению рыночной стоимости объекта жилой
недвижимости 22
2.2 Расчет стоимости объекта недвижимого имущества на примере квартиры,
расположенной по адресу, РФ, Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топкинский, дом 73, кв. 16. 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 56
1.1 Нормативные основы процесса оценки недвижимости
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соот-ветствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оцен-щика.
Оценку недвижимости можно охарактеризовать, как определенную после-довательность действий, направленных на определение стоимости объекта. Чаще всего данная процедура проводится, когда имущество вовлекается в гражданский оборот. Иначе говоря, когда недвижимость продается, покупается, дарится, наследуется.
Однако не всегда оценка недвижимости вызвана предстоящим изменением прав граждан на тот или иной объект или сменой собственника. Проведение оценки может понадобиться, например, и при определении налогооблагаемой ба-зы, в том числе, когда рассчитываются налоговые вычеты [2].
Поскольку данная процедура может быть определяющей при заключении каких-либо сделок, рассмотрении споров, влиять на установление доли в капита-ле создаваемой или ликвидируемой компании, она проводится в строгом соответ-ствии российскому законодательству. Основным законом, регламентирующим определение стоимости недвижимости, является Федеральный закон «Об оценоч-ной деятельности в РФ» №135 ФЗ от 29.07.1998 г.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятель-ность — это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [3].
Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важней-шим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оцен-ка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управ-ленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отно-шений.
В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием доста-точных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими, в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.
Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направ-ленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (само-регулирование) или государственными органами (государственное регулирова-ние).
Регулирование развивается в рамках следующих процедур:
- определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;
- определение требований к морально-этическим качествам оценщика, свя-занным с его независимостью.;
- определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика.
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнитель-ной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации [1].
Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являют-ся:
- система Стандартов;
- унификация учебных программ по подготовке оценщиков;
- создание условий для развития и становления саморегулируемых профес-сиональных объединений оценщиков;
- организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;
- контроль за исполнением законодательства в области оценки.
Необходимым базовым условием для создания эффективного функциони-рующего рынка услуг по оценке является разграничение функций между ведом-ствами всех уровней государственного управления и четкая организация их ис-полнения.
В соответствии со статьей 22 закона «Об оценочной деятельности в Россий-ской Федерации», дополнительно к государственному регулированию регулиро-вание оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организаци-ями оценщиков и распространяется на их членов [3].
В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объ-единяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.
Функциями саморегулируемых организаций оценщиков является:
- защищать интересы оценщиков;
- содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщи-ков;
- содействовать разработке образовательных программ по профессиональ-ному обучению оценщиков;
- разрабатывать собственные стандарты оценки;
- разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.
Роль и место саморегулируемых организаций оценщиков, определенные в Законе «Об оценочной деятельности» накладывают на эти организации ответ-ственность, — как перед органами государственной власти, так и перед потреби-телями услуг оценщиков.
В настоящее время в РФ саморегулируемые организации оценщиков, а также общественные объединения представлены следующими основными органи-зациями:
- Российское общество оценщиков (далее РОО)— объединение специалистов в области оценки;
- Партнерство РОО — объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица, в состав которых входят члены РОО;
- Российская коллегия оценщиков (далее РКО) — объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица;
- Национальная лига субъектов оценочной деятельности (далее НЛСОД) — объединение юридических и физических лиц.
Таким образом, настоящее время в России сформированы и функциониру-ют различные саморегулируемые организации, а также общественные объедине-ния, которые фактически охватывают все основные направления оценочной дея-тельности.
Кроме того, немаловажную роль играют и федеральные стандарты, в кото-рых оговариваются все важные моменты процедуры:
– общие понятия и требования;
– цели и виды оценки;
– требования к отчетной документации.
В РФ существуют федеральные стандарты оценки (далее ФСО). Требования этих стандартов являются обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, при определении вида стоимости объекта оценки, подходов оценки, методов оценки, а также при проведении самого процесса оценки.
ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» от 20.05.2015 г. № 297 [4].
Данный стандарт определяет основные понятия оценки, подходы и требо-вания к проведению оценки.
Согласно данному стандарту к оценке стоимости любого объекта собствен-ности, существуют три подхода:
- доходный подход;
- сравнительный подход;
- затратный подход.
ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» от 20.05.2015 № 298 [5].
Согласно данному стандарту, цель оценки определяется в задании на оцен-ку, в зависимости от цели оценки указывается конкретный вид стоимости, кото-рый будет в дальнейшем рассчитан. ФСО № 2 предполагает расчет следующих видов стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» от 20.05.2015 г. № 299 [6].
Согласно ФСО № 3, отчет об оценке представляет собой документ, состав-ленный в соответствии с Законодательством РФ «Об оценочной деятельности».
Отчет об оценке составляется в соответствии со следующими принципами:
1. Принцип существенности, означает что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.
2. Принцип обоснованности, предполагает, что информация, приведенная в отчете об оценке использована при расчете стоимости должна быть подтвержде-на.
3. Принцип однозначности, содержание отчета об оценке не должно вво-дить в заблуждение пользователя отчета, а также допускать неоднозначного тол-кования.
4. Принцип проверяемости, состав и последовательность представляется в отчете материалов и описание процесса оценки должны полностью позволить воспроизвести расчет стоимости и прийти к аналогичным результатам.
5. Принцип достаточности, отчет об оценке не должен содержать информа-цию, не использующаяся при проведении оценки если она не является обязатель-ной согласно требованиям законодательства области оценочной деятельности.
Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком в течении общего срока исковой давности.
Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подпи-сан и заверен печатью.
В отчете об оценке, итоговое значение стоимости после согласования ре-зультатов при применении подходов к оценке, может быть представлена в округ-ленной форме по правилам округления.
ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» от 22.10.2010 г. № 508 [7].
Определение кадастровой стоимости методами массовой оценки включают в себя следующие этапы:
1. Заключение договора на проведение оценки.
2. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование вы-бора модели оценки кадастровой стоимости.
3. Определение ценообразующих факторов.
4. Сбор сведений о ценообразующих факторов.
5. Построение модели оценки.
6. Расчет кадастровой стоимости.
7. Составление отчета о кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость определятся на дату формирования перечня объек-тов недвижимости, для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.
ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядки ее проведения, требования к экс-пертному заключению и порядку его проведения» от 04.07.2011 г. № 328 [8].
В соответствии с данным стандартом под экспертизой отчета об оценке по-нимаются действия эксперта или экспертов саморегулирующей организации оценщиков, в целях проверки отчета.
Существуют два вида экспертизы:
1. Экспертиза на соответствие требованиям законодательства РФ об оце-ночной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона.
2. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, эта экспертиза проводится также на соответствие требованиям законодательства РФ.
ФСО № 6 утратил силу в связи с изданием приказа Министерства экономи-ческого развития РФ от 16.12.2016 г. № 786.
ФСО № 7 «Оценка недвижимости» от 25.09.2014 г. № 611 [9].
Данный стандарт определяет, что объектами оценки являются застроенные земельные участки, не застроенные земельные участки, объекты капитального строительства, жилые и не жилые помещения вместе или по раздельности с уче-том связанных с ними имущественных прав.
Согласно стандарту, существуют следующие требования к проведению оценки:
1. При сборе информации об оцениваемом объекте, оценщик проводит осмотр объекта оценки.
2. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем капиталь-ных строений, при отсутствии правоустанавливающего документа на земельный участок, проводится с учетом установленным действующим законодательствам прав и обязанности собственника объектов капитального строительства.
3. Задание на оценку должно включать следующую информацию: состав объекта оценки, характеристика объекта оценки и права на объект оценки.
4. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последователь-ности:
- анализ влияния общей политической и социально-экономической обста-новки в стране и регионе;
- определение сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект;
- анализ фактических данных о ценах сделок и(или) предложений с объек-том недвижимости из сегментов рынка;
5. Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использова-ния.
6. Подходы к оценке.
7. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоя-тельно определять метод в рамках каждого из подходов, при этом этот выбор должен быть обоснован в отчете об оценке.
2.1 Подходы и методы к определению рыночной стоимости объекта
жилой недвижимости
В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов: затратного, сравнительного и до-ходного [20].
Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недви-жимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом является наиболее подходящим, дей-ственным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.
Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты на рынке недвижимости.
Так как рынок недвижимости в России продолжает стремительно разви-ваться, поэтому на сегодняшний день эта тема является актуальной, так как срав-нительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным спосо-бом определить рыночную стоимость объекта.
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу данного подхода составляют предложения на рынке недвижи-мости.
Условия сравнительного подхода для оценки недвижимости:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, которая будет включать условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.
В рамках сравнительного подхода используется три метода - сравнения продаж, метод парных продаж и метод валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости и на сравнении оцениваемой недвижимости с выбранными аналогами [16].
Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализи-рованным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не от-ражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецеле-сообразным.
Основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам. Анализируется собранная информация и каждый аналог сравнивается с оценива-емым.
3-й этап. На выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на ос-нове сравнительного подхода.
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. Сходные объекты по признакам:
- назначение использования;
- качество;
- передаваемые права;
- местоположение;
- физические характеристики;
- платежеспособность;
- возможности финансирования;
- инвестиционная мотивация.
Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка не-движимости что и оцениваемый объект, и сделки с ними осуществляются на ти-пичных для данного сегмента рынка недвижимости условиях:
- срок окупаемости;
- независимость субъектов сделки;
- инвестиционная мотивация.
Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента рынка условиях.
В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.
Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспо-зиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от ка-чества объектов. Например, если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспо-зиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типич-ной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключа-ются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравне-ния, если покупатель и продавец:
- находятся в родственных отношениях;
- являются представителями холдинга и независимой компании;
- имеют иную взаимозависимость и взаимно заинтересованность;
- занимаются продажей имущества умерших лиц;
- занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имуще-ства и так далее.
Инвестиционная мотивация определяется:
- аналогичными мотивами инвесторов;
- наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
- степенью износа здания.
Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть ис-пользован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравне-нию с покупкой здания с меньшим износом.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов-аналогов:
- переданные права собственности на недвижимость;
- условия финансирования;
- условия продажи;
- время продажи;
- местоположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- наличие движимого имущества.
1. Переданные права собственности.
Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.
2. Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа) цена, по которой осуществляется сделка меняется. Необходим тщательный ана-лиз, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.
3. Условия продажи и время продажи.
Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогооб-ложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анали-за и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характе-ристики делаются в первую очередь.
4. Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объ-екта аналога необходимо знать все тенденции изменения цен на рынке недвижи-мости.
5. Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых про-даж, поскольку оказывает воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости.
По этому фактору вносится корректировка.
6. Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и ка-чество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характе-ристики, на которые также вносятся поправки.
7. Экономические характеристики.
К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования.
8. Наличие движимого имущества.
Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка мо-жет быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппара-ты, демонтируемое торговое оборудование и так далее.) В этом случае необхо-димо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.
Единицы сравнения
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них еди-ниц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к об-щему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 кв.м площади), либо экономическая.
Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога, отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене аналога вносится повышающий его стоимость коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местопо-ложение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки:
1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плот-ности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная по-правка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести по-правки на качественные характеристики.
2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в це-лом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в ха-рактеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и прочее).
Расчет и внесение поправок
Для расчета и внесения поправок используется множество различных мето-дов, среди которых можно выделить следующие:
- методы парных продаж;
- экспертный метод;
- статистические методы.
Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и ана-лизе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую мож-но распространить и на другие объекты сегмента рынка.
Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объ-ектов парной продажи, поиском и проработкой количества информации.
Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников. Данный ме-тод расчета поправок предполагает определение поправок с учетом мнения экс-пертных групп, составленного на основании статистических данных, собственных наработок и накопленного опыта оценщика.
Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при ка-дастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление цен-но образующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необхо-дима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов к стоимости объектов.
Другим методом сравнительного подхода является метод валового рентно-го мультипликатора (далее ВРМ).
ВРМ — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валово-го дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по анало-гичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Этапы оценки недвижимости при помощи ВРМ:
- оценивается валовой доход оцениваемого объекта;
- подбирается не менее трех аналогов, по которым имеется достоверная ин-формация о цене продажи и величине потенциального либо действительного до-хода;
- вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
- по каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультиплика-тор: цена продажи, деленная на доход объекта аналога;
- определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
- определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
- рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведе-ние среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объ-екта.
Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются са-мостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.
Большой объем данных, используемы
В рыночной экономике недвижимость занимает особое место. С одной стороны, она выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения), с другой - предмет или объект потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Любая сделка с недвижимостью предполагает процедуру ее оценки. Она необходима для определения стоимости объекта. Каждый заказчик услуги дол-жен понимать, что от цены, указанной в техническом паспорте или других доку-ментах на недвижимость, будет зависеть объем его имущественных прав в денеж-ном выражении.
Некоторые покупатели стараются указать в правоустанавливающих доку-ментах более низкую стоимость продажи и тем самым сэкономить на налогах. С одной стороны, это выгодно. Но не следует забывать, что продавец в любой мо-мент может инициировать расторжение сделки. Например, по причине «внезапно объявившихся наследников, которые не успели вступить в свои права». На самом деле это распространенная схема мошенничества. Продавец компенсирует сумму по сделке в том размере, который указан в договоре купли-продажи. Покупателю в такой ситуации потребуется независимая оценка недвижимости, которая будет ориентироваться на рыночную стоимость аналогичного жилья. Но не факт, что суд пойдет навстречу обманутому покупателю. Ведь умысел в действиях продав-ца доказывать очень сложно.
Сориентироваться в ценах на квартиры достаточно сложно, потому что каждый продавец стремится продать свои активы максимально дорого. Но перед заключением сделки новый собственник должен быть уверен, что цена объективна и соответствует качеству жилья. Ведь не редко в многоквартирных домах есть скрытые дефекты, которые проявляются через некоторое время. Профессиональ-ная оценка квартиры поможет минимизировать подобные риски. Все вышеска-занное подтверждает актуальность темы дипломной работы «Определение ры-ночной стоимости объекта жилой недвижимости». Исходя из этого, целью вы-пускной квалификационной работы является изучение теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости - основные понятия и принципы оценки, виды стоимости объектов жилой недвижи-мости, нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости;
- рассмотреть подходы к оценке стоимости недвижимости;
- рассчитать стоимость объекта жилой недвижимости.
ВВЕДЕНИЕ 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1 Нормативные основы процесса оценки недвижимости 6
1.2 Виды стоимости и основные принципы недвижимости 15
2 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 22
2.1 Подходы и методы к определению рыночной стоимости объекта жилой
недвижимости 22
2.2 Расчет стоимости объекта недвижимого имущества на примере квартиры,
расположенной по адресу, РФ, Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топкинский, дом 73, кв. 16. 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 56
1.1 Нормативные основы процесса оценки недвижимости
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соот-ветствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оцен-щика.
Оценку недвижимости можно охарактеризовать, как определенную после-довательность действий, направленных на определение стоимости объекта. Чаще всего данная процедура проводится, когда имущество вовлекается в гражданский оборот. Иначе говоря, когда недвижимость продается, покупается, дарится, наследуется.
Однако не всегда оценка недвижимости вызвана предстоящим изменением прав граждан на тот или иной объект или сменой собственника. Проведение оценки может понадобиться, например, и при определении налогооблагаемой ба-зы, в том числе, когда рассчитываются налоговые вычеты [2].
Поскольку данная процедура может быть определяющей при заключении каких-либо сделок, рассмотрении споров, влиять на установление доли в капита-ле создаваемой или ликвидируемой компании, она проводится в строгом соответ-ствии российскому законодательству. Основным законом, регламентирующим определение стоимости недвижимости, является Федеральный закон «Об оценоч-ной деятельности в РФ» №135 ФЗ от 29.07.1998 г.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятель-ность — это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости [3].
Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важней-шим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оцен-ка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управ-ленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отно-шений.
В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием доста-точных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими, в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.
Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направ-ленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (само-регулирование) или государственными органами (государственное регулирова-ние).
Регулирование развивается в рамках следующих процедур:
- определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;
- определение требований к морально-этическим качествам оценщика, свя-занным с его независимостью.;
- определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика.
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнитель-ной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации [1].
Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являют-ся:
- система Стандартов;
- унификация учебных программ по подготовке оценщиков;
- создание условий для развития и становления саморегулируемых профес-сиональных объединений оценщиков;
- организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;
- контроль за исполнением законодательства в области оценки.
Необходимым базовым условием для создания эффективного функциони-рующего рынка услуг по оценке является разграничение функций между ведом-ствами всех уровней государственного управления и четкая организация их ис-полнения.
В соответствии со статьей 22 закона «Об оценочной деятельности в Россий-ской Федерации», дополнительно к государственному регулированию регулиро-вание оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организаци-ями оценщиков и распространяется на их членов [3].
В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объ-единяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.
Функциями саморегулируемых организаций оценщиков является:
- защищать интересы оценщиков;
- содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщи-ков;
- содействовать разработке образовательных программ по профессиональ-ному обучению оценщиков;
- разрабатывать собственные стандарты оценки;
- разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.
Роль и место саморегулируемых организаций оценщиков, определенные в Законе «Об оценочной деятельности» накладывают на эти организации ответ-ственность, — как перед органами государственной власти, так и перед потреби-телями услуг оценщиков.
В настоящее время в РФ саморегулируемые организации оценщиков, а также общественные объединения представлены следующими основными органи-зациями:
- Российское общество оценщиков (далее РОО)— объединение специалистов в области оценки;
- Партнерство РОО — объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица, в состав которых входят члены РОО;
- Российская коллегия оценщиков (далее РКО) — объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица;
- Национальная лига субъектов оценочной деятельности (далее НЛСОД) — объединение юридических и физических лиц.
Таким образом, настоящее время в России сформированы и функциониру-ют различные саморегулируемые организации, а также общественные объедине-ния, которые фактически охватывают все основные направления оценочной дея-тельности.
Кроме того, немаловажную роль играют и федеральные стандарты, в кото-рых оговариваются все важные моменты процедуры:
– общие понятия и требования;
– цели и виды оценки;
– требования к отчетной документации.
В РФ существуют федеральные стандарты оценки (далее ФСО). Требования этих стандартов являются обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, при определении вида стоимости объекта оценки, подходов оценки, методов оценки, а также при проведении самого процесса оценки.
ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» от 20.05.2015 г. № 297 [4].
Данный стандарт определяет основные понятия оценки, подходы и требо-вания к проведению оценки.
Согласно данному стандарту к оценке стоимости любого объекта собствен-ности, существуют три подхода:
- доходный подход;
- сравнительный подход;
- затратный подход.
ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» от 20.05.2015 № 298 [5].
Согласно данному стандарту, цель оценки определяется в задании на оцен-ку, в зависимости от цели оценки указывается конкретный вид стоимости, кото-рый будет в дальнейшем рассчитан. ФСО № 2 предполагает расчет следующих видов стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» от 20.05.2015 г. № 299 [6].
Согласно ФСО № 3, отчет об оценке представляет собой документ, состав-ленный в соответствии с Законодательством РФ «Об оценочной деятельности».
Отчет об оценке составляется в соответствии со следующими принципами:
1. Принцип существенности, означает что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.
2. Принцип обоснованности, предполагает, что информация, приведенная в отчете об оценке использована при расчете стоимости должна быть подтвержде-на.
3. Принцип однозначности, содержание отчета об оценке не должно вво-дить в заблуждение пользователя отчета, а также допускать неоднозначного тол-кования.
4. Принцип проверяемости, состав и последовательность представляется в отчете материалов и описание процесса оценки должны полностью позволить воспроизвести расчет стоимости и прийти к аналогичным результатам.
5. Принцип достаточности, отчет об оценке не должен содержать информа-цию, не использующаяся при проведении оценки если она не является обязатель-ной согласно требованиям законодательства области оценочной деятельности.
Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком в течении общего срока исковой давности.
Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подпи-сан и заверен печатью.
В отчете об оценке, итоговое значение стоимости после согласования ре-зультатов при применении подходов к оценке, может быть представлена в округ-ленной форме по правилам округления.
ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» от 22.10.2010 г. № 508 [7].
Определение кадастровой стоимости методами массовой оценки включают в себя следующие этапы:
1. Заключение договора на проведение оценки.
2. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование вы-бора модели оценки кадастровой стоимости.
3. Определение ценообразующих факторов.
4. Сбор сведений о ценообразующих факторов.
5. Построение модели оценки.
6. Расчет кадастровой стоимости.
7. Составление отчета о кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость определятся на дату формирования перечня объек-тов недвижимости, для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.
ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядки ее проведения, требования к экс-пертному заключению и порядку его проведения» от 04.07.2011 г. № 328 [8].
В соответствии с данным стандартом под экспертизой отчета об оценке по-нимаются действия эксперта или экспертов саморегулирующей организации оценщиков, в целях проверки отчета.
Существуют два вида экспертизы:
1. Экспертиза на соответствие требованиям законодательства РФ об оце-ночной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона.
2. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, эта экспертиза проводится также на соответствие требованиям законодательства РФ.
ФСО № 6 утратил силу в связи с изданием приказа Министерства экономи-ческого развития РФ от 16.12.2016 г. № 786.
ФСО № 7 «Оценка недвижимости» от 25.09.2014 г. № 611 [9].
Данный стандарт определяет, что объектами оценки являются застроенные земельные участки, не застроенные земельные участки, объекты капитального строительства, жилые и не жилые помещения вместе или по раздельности с уче-том связанных с ними имущественных прав.
Согласно стандарту, существуют следующие требования к проведению оценки:
1. При сборе информации об оцениваемом объекте, оценщик проводит осмотр объекта оценки.
2. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем капиталь-ных строений, при отсутствии правоустанавливающего документа на земельный участок, проводится с учетом установленным действующим законодательствам прав и обязанности собственника объектов капитального строительства.
3. Задание на оценку должно включать следующую информацию: состав объекта оценки, характеристика объекта оценки и права на объект оценки.
4. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последователь-ности:
- анализ влияния общей политической и социально-экономической обста-новки в стране и регионе;
- определение сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект;
- анализ фактических данных о ценах сделок и(или) предложений с объек-том недвижимости из сегментов рынка;
5. Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использова-ния.
6. Подходы к оценке.
7. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоя-тельно определять метод в рамках каждого из подходов, при этом этот выбор должен быть обоснован в отчете об оценке.
2.1 Подходы и методы к определению рыночной стоимости объекта
жилой недвижимости
В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов: затратного, сравнительного и до-ходного [20].
Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недви-жимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом является наиболее подходящим, дей-ственным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.
Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты на рынке недвижимости.
Так как рынок недвижимости в России продолжает стремительно разви-ваться, поэтому на сегодняшний день эта тема является актуальной, так как срав-нительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным спосо-бом определить рыночную стоимость объекта.
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу данного подхода составляют предложения на рынке недвижи-мости.
Условия сравнительного подхода для оценки недвижимости:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, которая будет включать условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.
В рамках сравнительного подхода используется три метода - сравнения продаж, метод парных продаж и метод валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости и на сравнении оцениваемой недвижимости с выбранными аналогами [16].
Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализи-рованным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не от-ражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецеле-сообразным.
Основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам. Анализируется собранная информация и каждый аналог сравнивается с оценива-емым.
3-й этап. На выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на ос-нове сравнительного подхода.
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, разбиение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. Сходные объекты по признакам:
- назначение использования;
- качество;
- передаваемые права;
- местоположение;
- физические характеристики;
- платежеспособность;
- возможности финансирования;
- инвестиционная мотивация.
Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка не-движимости что и оцениваемый объект, и сделки с ними осуществляются на ти-пичных для данного сегмента рынка недвижимости условиях:
- срок окупаемости;
- независимость субъектов сделки;
- инвестиционная мотивация.
Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента рынка условиях.
В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.
Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспо-зиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от ка-чества объектов. Например, если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспо-зиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типич-ной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключа-ются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравне-ния, если покупатель и продавец:
- находятся в родственных отношениях;
- являются представителями холдинга и независимой компании;
- имеют иную взаимозависимость и взаимно заинтересованность;
- занимаются продажей имущества умерших лиц;
- занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имуще-ства и так далее.
Инвестиционная мотивация определяется:
- аналогичными мотивами инвесторов;
- наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
- степенью износа здания.
Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть ис-пользован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравне-нию с покупкой здания с меньшим износом.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов-аналогов:
- переданные права собственности на недвижимость;
- условия финансирования;
- условия продажи;
- время продажи;
- местоположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- наличие движимого имущества.
1. Переданные права собственности.
Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.
2. Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа) цена, по которой осуществляется сделка меняется. Необходим тщательный ана-лиз, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.
3. Условия продажи и время продажи.
Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогооб-ложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анали-за и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характе-ристики делаются в первую очередь.
4. Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объ-екта аналога необходимо знать все тенденции изменения цен на рынке недвижи-мости.
5. Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых про-даж, поскольку оказывает воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости.
По этому фактору вносится корректировка.
6. Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и ка-чество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характе-ристики, на которые также вносятся поправки.
7. Экономические характеристики.
К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования.
8. Наличие движимого имущества.
Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимости стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка мо-жет быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппара-ты, демонтируемое торговое оборудование и так далее.) В этом случае необхо-димо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.
Единицы сравнения
Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них еди-ниц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к об-щему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 кв.м площади), либо экономическая.
Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога, отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене аналога вносится повышающий его стоимость коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местопо-ложение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки:
1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плот-ности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная по-правка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести по-правки на качественные характеристики.
2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в це-лом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в ха-рактеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и прочее).
Расчет и внесение поправок
Для расчета и внесения поправок используется множество различных мето-дов, среди которых можно выделить следующие:
- методы парных продаж;
- экспертный метод;
- статистические методы.
Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и ана-лизе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую мож-но распространить и на другие объекты сегмента рынка.
Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объ-ектов парной продажи, поиском и проработкой количества информации.
Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников. Данный ме-тод расчета поправок предполагает определение поправок с учетом мнения экс-пертных групп, составленного на основании статистических данных, собственных наработок и накопленного опыта оценщика.
Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при ка-дастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление цен-но образующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необхо-дима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов к стоимости объектов.
Другим методом сравнительного подхода является метод валового рентно-го мультипликатора (далее ВРМ).
ВРМ — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валово-го дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по анало-гичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Этапы оценки недвижимости при помощи ВРМ:
- оценивается валовой доход оцениваемого объекта;
- подбирается не менее трех аналогов, по которым имеется достоверная ин-формация о цене продажи и величине потенциального либо действительного до-хода;
- вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
- по каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультиплика-тор: цена продажи, деленная на доход объекта аналога;
- определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
- определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
- рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведе-ние среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объ-екта.
Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются са-мостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.
Большой объем данных, используемы
