Сравнительный подход в оценке недвижимости
Описание работы
Работа пользователя Swikxd
Полностью готовый диплом, сдавался в июне 2020 года. Данный диплом сделан на оценку 4.
По анализу актуальных результатов рыночной оценки можно заметить тен-денцию роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых слу-чаях она значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налого-вую нагрузку. Например, для предприятий плата налогов, определенных исходя из необоснованной кадастровой стоимости, означает трату средств, которые мог-ли бы быть задействованы на их модернизацию или развитие, а для физических лиц – социально несправедливое налогообложение.
Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов наци-ональной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чув-ствителен к кризисам, к макроэкономической ситуации. Основа сделок с жилыми объектами — правоотношения, предмет которых — купля-продажа и аренда коммерческой собственности. Можно отметить, что обе отмеченных сферы вы-полняют ряд важнейших функций для национального хозяйства РФ:
- стимулирование спроса на рынке кредитования;
- стимулирование предложения на рынке строительства;
- стимулирование роста денежной массы в большом количестве иных хо-зяйственных сегментов — сфере консалтинга в области недвижимости, производ-стве стройматериалов, лаков, красок, отделки, обоев;
- решение актуальных социальных задач, связанных с обеспечением граж-дан жильем. Таким образом, рынок недвижимости — один из важнейших драй-веров роста экономики страны в целом. Особенностью рынка недвижимости яв-ляется необходимость оценки объектов недвижимости.
Целью выпускной квалификационной работы является формирование тео-ретических и практических навыков оценки объектов недвижимости.
ВВЕДЕНИЕ 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1Особенности недвижимого имущества как объекта оценки 6
1.2 Цели оценки и виды стоимости 14
2 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 26
2.1 Методология оценки недвижимости 26
2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом на примере квартиры по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Юбилейный д. 14, кв. 17 36
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 47
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 49
ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………….....................51
Для учета различных факторов, непосредственно влияющих на стоимость объекта оценки, стандартами оценки установлено применение трех обязательных подходов к оценке: затратный, доходный и сравнительный. Приоритет примене-ния каждого из указанных подходов к оценке зависит от специфики конкретного объекта и определяется его эффективностью и, как следствие, точностью его ре-зультатов. В рамках каждого из подходов существуют научно обоснованные ме-тодики, выбор и применение которых для достижения достоверного результата в соответствии с целью оценки возложено на оценщика.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают аспекты ее полезности.
С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С позиций доходного подхода стоимость объекта недвижимости определя-ется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, то есть в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не за-платит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.
Затратный подход. При этом подходе рассматривается возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полез-ность. Применительно к недвижимости обычно ни для кого не будет оправдан-ным платить за данное имущество больше, чем затраты на приобретение эквива-лентного земельного участка и возведение альтернативного сооружения, если это не связано с непомерным временем, неудобствами и риском. На практике этот подход связан также с расчетом амортизации для более старых и/или менее «ра-ботоспособных» объектов имущества, там, где расчетная величина затрат на но-вый объект чрезмерно превышает вероятную цену, которая была бы уплачена за оцениваемое имущество. Затратный подход часто применяется для оценки специ-ализированных объектов.
Затратный подход применяется в настоящее время для налогообложения имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости. Элементы затрат-ного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для нало-гообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуют-ся для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, посколь-ку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупа-тель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо, когда по-купатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.
Затратный подход применяется в следующих случаях:
- при технико-экономическом обосновании нового строительства;
- при выборе наиболее эффективного использования земельного участка;
- при выборе профиля объекта недвижимости;
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных при различных методах;
- при оценке зданий специального назначения;
- при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;
- для страхования.
При осуществлении затратного подхода, для расчета стоимости зданий мо-гут быть использованы следующие методы оценки:
- индексный метод;
- метод стоимости воспроизводства.
Индексный метод оценки
При применении индексного метода оценки осуществляется приведение ба-зовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости, оста-точной стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей от-расли за соответствующий период.
Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Если корректировалась не остаточная стоимость, а балансовая или вос-становительная - тогда для определения остаточной стоимости из восстанови-тельной стоимости вычитается суммарный износ.
Расчет стоимости оцениваемого недвижимого имущества при использова-нии индексного метода в рамках затратного подхода осуществляется по формуле (1):
S = Soст ? Y (1)
где S - стоимость объекта, рассчитанная по индексному методу;
Soст - остаточная стоимость объекта оценки;
Y - индекс, учитывающий темпы инфляции.
Метод стоимости воспроизводства
Этот метод показывает оценку полной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- определение стоимости приобретения свободного и имеющегося в распо-ряжении земельного участка с целью оптимального его использования;
- определение восстановительной стоимости зданий и сооружений;
- определение величины всех видов износа (физического, функционального и внешнего) зданий и сооружений;
- уменьшение восстановительной стоимости недвижимости на сумму всех видов износа для определения ее остаточной стоимости;
- определение стоимости объекта суммированием остаточной стоимости не-движимости и стоимости земли.
Алгоритм применения затратного метода, следующий:
Первый этапом является определение стоимости земельного участка.
Второй этап представляет собой оценку текущей стоимости замещения (вос-становления) здания, сооружения. Оценка может проводиться с использованием различных методов:
- метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном под-счете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, получение разрешений на строи-тельство);
- поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) состоит в суммиро-вании затрат на возведение и установку отдельных компонентов объекта недви-жимости исходя из затрат на отдельные виды производимых работ и материалы;
- метод сравнительной единицы подразумевает умножение количества вы-бранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки.
Если известна общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 м2, 1 м3.
В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемо-го здания приведенной в формуле (2):
С3 = С?S(V) (2)
где С3 – стоимость замещения здания;
С – величина затрат на единицу сравнения;
S (V) – площадь (объем) оцениваемого здания.
Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод, и метод срав¬нительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов – од-ного типа, примерно одной величины (иначе возможны существенные искаже-ния).
Третий этап представляет собой определение износа здания. Понятие «из-нос» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ – процесс распределения перво¬начальных за-трат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ – фактор, определя-ющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стои-мости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчи-танным на первом этапе применения затратного метода. В оценке различаются три метода определения величины износа:
1) метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:
- физический износ – потеря стоимости, которая вызвана утратой объектом первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости в ре-зультате воздействия природно-климатических факторов;
- функциональный износ – потеря стоимости, вызванная несоответствием характеристик здания или сооружения современным рыночным стандартам и представление о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости. При-мер: устарев¬шая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный сану-зел);
- внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов, к которым относятся: экономические, политические и экологи-ческие условия.
Физический и функциональный износ разделяется на устранимый и не-устрани¬мый.
Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем доход, получаемый в результате его устранения.
Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения со-ответ¬ствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.
Неустранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого больше, чем доход, получаемый в результате его устранения.
2) метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный воз-раст.
Срок физической жизни здания — период времени в течение, которого зда-ние или сооружение имеет стоимость и увеличивает стоимость недвижимости.
Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание мо-жет приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).
Задача оценщика — определить эффективный возраст здания и на этой ос-нове степень его износа:
Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни
3) рыночный метод сравнение оцениваемого здания с аналогами, для кото-рых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).
Пятый этап представляет собой корректировку рассчитанной стоимости за-мещения на величину износа и получение текущей стоимости здания [20].
Корректировка производится по формуле (3):
ТС = С3-И (3)
где ТС — текущая стоимость;
С3 — стоимость замещения;
И — износ.
Затратный подход не применяется в связи с тем, что, стоимость, определен-ная затратным подходом, не всегда совпадает с рыночной стоимостью объекта, так как рыночная стоимость в значительной степени зависит от местонахождения, спроса и предложения на аналогичные объекты на рынке недвижимости. Затрат-ный подход лучше всего подходит для обоснования стоимости нового строитель-ства, целях налогообложения и страхования или для определения наиболее эф-фективного использования земельного участка. Оценщик считает, что данная сто-имость, хотя и близкая к реальной рыночной, не отражает в полной мере конъ-юнктуру рынка, местоположение, действительные намерения покупателя и про-давца.
Доходный подход. Рассматриваются данные о доходах и расходах, отно-сящиеся к оцениваемому имуществу и рассчитывают стоимость по средствам процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чи-стого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы до-хода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые со-отношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наибо-лее вероятной величине стоимости.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор-мацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об-стоятельства (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оце-ночной деятельности).
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и зна-чительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижи-мости, то есть на величину стоимости объекта. Данная мотивация должна быть типичной для потенциального покупателя.
Доходный подход не применяется в виду того, что существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение но-вого жилья и сохранение старого для детей), при этом он продолжается оставать-ся «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не реги-стрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной сум-мы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объек-там-аналогам. Использовать информацию, не имеющую документального под-тверждения и обоснования, оценщик не имеет оснований.
Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его доходности, в зависимости от конкретных обстоятельств, определяемых его ха-рактером, может быть применен как один из двух методов, так и оба метода.
Метод прямой капитализации наиболее применим к тем объектам, которые характеризуются достаточно стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов и, как следствие, - стабильными и предсказуемыми чистыми доходами.
Метод дисконтирования денежных потоков наиболее применим к тем объ-ектам, которые имеют нестабильные потоки доходов и расходов и, как следствие, - нестабильные чистые доходы.
Выбор методов расчета при оценке недвижимости доходным подходом осуществляют, исходя из соображений, что метод прямой капитализации наибо-лее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования более применим к при-носящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Учитывая, что оцениваемые здания находятся в состоянии пригодном к экс-плуатации, учитывая также, что для сдачи их в аренду необходимо лишь время на поиск клиентуры и заключение договоров аренды, для оценки недвижимости с позиции доходности применим метод прямой капитализации. Метод капитализа-ции позволяет оценить объект за один прямой шаг по формуле (4):
V = NOI/R (4)
где NOI - чистый операционный доход год;
R - коэффициент капитализации.
По анализу актуальных результатов рыночной оценки можно заметить тен-денцию роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых слу-чаях она значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налого-вую нагрузку. Например, для предприятий плата налогов, определенных исходя из необоснованной кадастровой стоимости, означает трату средств, которые мог-ли бы быть задействованы на их модернизацию или развитие, а для физических лиц – социально несправедливое налогообложение.
Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов наци-ональной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чув-ствителен к кризисам, к макроэкономической ситуации. Основа сделок с жилыми объектами — правоотношения, предмет которых — купля-продажа и аренда коммерческой собственности. Можно отметить, что обе отмеченных сферы вы-полняют ряд важнейших функций для национального хозяйства РФ:
- стимулирование спроса на рынке кредитования;
- стимулирование предложения на рынке строительства;
- стимулирование роста денежной массы в большом количестве иных хо-зяйственных сегментов — сфере консалтинга в области недвижимости, производ-стве стройматериалов, лаков, красок, отделки, обоев;
- решение актуальных социальных задач, связанных с обеспечением граж-дан жильем. Таким образом, рынок недвижимости — один из важнейших драй-веров роста экономики страны в целом. Особенностью рынка недвижимости яв-ляется необходимость оценки объектов недвижимости.
Целью выпускной квалификационной работы является формирование тео-ретических и практических навыков оценки объектов недвижимости.
ВВЕДЕНИЕ 4
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1Особенности недвижимого имущества как объекта оценки 6
1.2 Цели оценки и виды стоимости 14
2 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 26
2.1 Методология оценки недвижимости 26
2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом на примере квартиры по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Юбилейный д. 14, кв. 17 36
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 47
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 49
ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………….....................51
Для учета различных факторов, непосредственно влияющих на стоимость объекта оценки, стандартами оценки установлено применение трех обязательных подходов к оценке: затратный, доходный и сравнительный. Приоритет примене-ния каждого из указанных подходов к оценке зависит от специфики конкретного объекта и определяется его эффективностью и, как следствие, точностью его ре-зультатов. В рамках каждого из подходов существуют научно обоснованные ме-тодики, выбор и применение которых для достижения достоверного результата в соответствии с целью оценки возложено на оценщика.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают аспекты ее полезности.
С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С позиций доходного подхода стоимость объекта недвижимости определя-ется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, то есть в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не за-платит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.
Затратный подход. При этом подходе рассматривается возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полез-ность. Применительно к недвижимости обычно ни для кого не будет оправдан-ным платить за данное имущество больше, чем затраты на приобретение эквива-лентного земельного участка и возведение альтернативного сооружения, если это не связано с непомерным временем, неудобствами и риском. На практике этот подход связан также с расчетом амортизации для более старых и/или менее «ра-ботоспособных» объектов имущества, там, где расчетная величина затрат на но-вый объект чрезмерно превышает вероятную цену, которая была бы уплачена за оцениваемое имущество. Затратный подход часто применяется для оценки специ-ализированных объектов.
Затратный подход применяется в настоящее время для налогообложения имущества физических лиц или ареста объектов недвижимости. Элементы затрат-ного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для нало-гообложения прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуют-ся для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, посколь-ку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупа-тель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо, когда по-купатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.
Затратный подход применяется в следующих случаях:
- при технико-экономическом обосновании нового строительства;
- при выборе наиболее эффективного использования земельного участка;
- при выборе профиля объекта недвижимости;
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных при различных методах;
- при оценке зданий специального назначения;
- при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;
- для страхования.
При осуществлении затратного подхода, для расчета стоимости зданий мо-гут быть использованы следующие методы оценки:
- индексный метод;
- метод стоимости воспроизводства.
Индексный метод оценки
При применении индексного метода оценки осуществляется приведение ба-зовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости, оста-точной стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей от-расли за соответствующий период.
Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Если корректировалась не остаточная стоимость, а балансовая или вос-становительная - тогда для определения остаточной стоимости из восстанови-тельной стоимости вычитается суммарный износ.
Расчет стоимости оцениваемого недвижимого имущества при использова-нии индексного метода в рамках затратного подхода осуществляется по формуле (1):
S = Soст ? Y (1)
где S - стоимость объекта, рассчитанная по индексному методу;
Soст - остаточная стоимость объекта оценки;
Y - индекс, учитывающий темпы инфляции.
Метод стоимости воспроизводства
Этот метод показывает оценку полной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа, увеличенную на стоимость земельного участка.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- определение стоимости приобретения свободного и имеющегося в распо-ряжении земельного участка с целью оптимального его использования;
- определение восстановительной стоимости зданий и сооружений;
- определение величины всех видов износа (физического, функционального и внешнего) зданий и сооружений;
- уменьшение восстановительной стоимости недвижимости на сумму всех видов износа для определения ее остаточной стоимости;
- определение стоимости объекта суммированием остаточной стоимости не-движимости и стоимости земли.
Алгоритм применения затратного метода, следующий:
Первый этапом является определение стоимости земельного участка.
Второй этап представляет собой оценку текущей стоимости замещения (вос-становления) здания, сооружения. Оценка может проводиться с использованием различных методов:
- метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном под-счете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, получение разрешений на строи-тельство);
- поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) состоит в суммиро-вании затрат на возведение и установку отдельных компонентов объекта недви-жимости исходя из затрат на отдельные виды производимых работ и материалы;
- метод сравнительной единицы подразумевает умножение количества вы-бранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки.
Если известна общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 м2, 1 м3.
В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемо-го здания приведенной в формуле (2):
С3 = С?S(V) (2)
где С3 – стоимость замещения здания;
С – величина затрат на единицу сравнения;
S (V) – площадь (объем) оцениваемого здания.
Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод, и метод срав¬нительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов – од-ного типа, примерно одной величины (иначе возможны существенные искаже-ния).
Третий этап представляет собой определение износа здания. Понятие «из-нос» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ – процесс распределения перво¬начальных за-трат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ – фактор, определя-ющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стои-мости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчи-танным на первом этапе применения затратного метода. В оценке различаются три метода определения величины износа:
1) метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:
- физический износ – потеря стоимости, которая вызвана утратой объектом первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости в ре-зультате воздействия природно-климатических факторов;
- функциональный износ – потеря стоимости, вызванная несоответствием характеристик здания или сооружения современным рыночным стандартам и представление о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости. При-мер: устарев¬шая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный сану-зел);
- внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов, к которым относятся: экономические, политические и экологи-ческие условия.
Физический и функциональный износ разделяется на устранимый и не-устрани¬мый.
Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем доход, получаемый в результате его устранения.
Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения со-ответ¬ствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.
Неустранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого больше, чем доход, получаемый в результате его устранения.
2) метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный воз-раст.
Срок физической жизни здания — период времени в течение, которого зда-ние или сооружение имеет стоимость и увеличивает стоимость недвижимости.
Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание мо-жет приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).
Задача оценщика — определить эффективный возраст здания и на этой ос-нове степень его износа:
Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни
3) рыночный метод сравнение оцениваемого здания с аналогами, для кото-рых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).
Пятый этап представляет собой корректировку рассчитанной стоимости за-мещения на величину износа и получение текущей стоимости здания [20].
Корректировка производится по формуле (3):
ТС = С3-И (3)
где ТС — текущая стоимость;
С3 — стоимость замещения;
И — износ.
Затратный подход не применяется в связи с тем, что, стоимость, определен-ная затратным подходом, не всегда совпадает с рыночной стоимостью объекта, так как рыночная стоимость в значительной степени зависит от местонахождения, спроса и предложения на аналогичные объекты на рынке недвижимости. Затрат-ный подход лучше всего подходит для обоснования стоимости нового строитель-ства, целях налогообложения и страхования или для определения наиболее эф-фективного использования земельного участка. Оценщик считает, что данная сто-имость, хотя и близкая к реальной рыночной, не отражает в полной мере конъ-юнктуру рынка, местоположение, действительные намерения покупателя и про-давца.
Доходный подход. Рассматриваются данные о доходах и расходах, отно-сящиеся к оцениваемому имуществу и рассчитывают стоимость по средствам процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чи-стого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы до-хода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые со-отношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наибо-лее вероятной величине стоимости.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор-мацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об-стоятельства (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оце-ночной деятельности).
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и зна-чительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижи-мости, то есть на величину стоимости объекта. Данная мотивация должна быть типичной для потенциального покупателя.
Доходный подход не применяется в виду того, что существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение но-вого жилья и сохранение старого для детей), при этом он продолжается оставать-ся «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не реги-стрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной сум-мы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объек-там-аналогам. Использовать информацию, не имеющую документального под-тверждения и обоснования, оценщик не имеет оснований.
Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его доходности, в зависимости от конкретных обстоятельств, определяемых его ха-рактером, может быть применен как один из двух методов, так и оба метода.
Метод прямой капитализации наиболее применим к тем объектам, которые характеризуются достаточно стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов и, как следствие, - стабильными и предсказуемыми чистыми доходами.
Метод дисконтирования денежных потоков наиболее применим к тем объ-ектам, которые имеют нестабильные потоки доходов и расходов и, как следствие, - нестабильные чистые доходы.
Выбор методов расчета при оценке недвижимости доходным подходом осуществляют, исходя из соображений, что метод прямой капитализации наибо-лее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод дисконтирования более применим к при-носящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Учитывая, что оцениваемые здания находятся в состоянии пригодном к экс-плуатации, учитывая также, что для сдачи их в аренду необходимо лишь время на поиск клиентуры и заключение договоров аренды, для оценки недвижимости с позиции доходности применим метод прямой капитализации. Метод капитализа-ции позволяет оценить объект за один прямой шаг по формуле (4):
V = NOI/R (4)
где NOI - чистый операционный доход год;
R - коэффициент капитализации.
